Kleinreparaturen in Mietwohnungen: Wer trägt die Kosten für Reparaturen

Die Kleinreparaturklausel ist wichtiger Bestandteil von Mietverträgen, wenn Vermieter nicht auf allen kleineren Reparaturkosten sitzen bleiben und sich den administrativen Aufwand ersparen möchten.

Viele Mieter und auch Vermieter fragen sich, wer eigentlich bei welchen Reparaturen bezahlen muss. Hierfür kommt die Kleinreparaturklausel ins Spiel. Diese Klausel ermöglicht es Vermietern, Mietern kleinere Reparaturen in der Immobilie in Rechnung zu stellen.

Doch was genau gilt als Kleinreparatur? Wie muss die Klausel formuliert sein? Was ist erlaubt und was nicht? In diesem Beitrag klären wir darüber auf.

• Damit die Kleinreparaturklausel im Mietvertrag wirksam ist, muss ein angemessener jährlicher Höchstbetrag und auch ein Maximum pro Reparatur festgelegt sein.
• Der Mieter ist nur für eine Kostenübernahme einer Reparatur verantwortlich, wenn der betroffene Gegenstand regelmäßig von ihm benutzt wird.
• Als Kleinreparaturen gelten laut II. BV, § 28, Abs. 3, S. 2 alle Reparaturen von kleineren Schäden an Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser, Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüssen und Verschlussvorrichtungen von Fensterläden.
• Der Vermieter ist für die Beauftragung und Bezahlung eines Handwerkers verantwortlich. Im Anschluss kann der Vermieter dem Mieter dann eine Rechnung stellen. Diese Rechnung muss separat von der Nebenkostenabrechnung erfolgen.

Grundlagen Kleinreparatur (Bezug zum §535 BGB)

Die Kleinreparaturklausel findet in §535 BGB ihre Grundlagen. Laut dem Paragrafen sind Vermieter dazu verpflichtet, die Immobilie „in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten“. Eine der zentralen Verpflichtungen als Vermieter. Das bedeutet jedoch nicht, dass Vermieter alle kleinere Reparaturen in der vermieteten Immobilie übernehmen müssen. Um die Kosten der Kleinreparaturen dem Mieter in Rechnung stellen zu dürfen, nehmen Vermieter die Kleinreparaturklausel mit in den Mietvertrag auf.

Der Bundesgerichtshof entschied (öffnet in neuem Fenster), dass folgende Regeln für die Kleinreparaturklausel gelten:

• Es muss ein angemessener jährlicher Höchstbetrag und auch ein Maximum pro Reparatur festgelegt sein,
• der Mieter ist nur für eine Kostenübernahme einer Reparatur verantwortlich, wenn das Objekt regelmäßig von ihm benutzt wird.

Sollte einer der Punkte nicht in der Klausel im Mietvertrag aufgelistet sein, ist die Kleinreparaturklausel nichtig. Das bedeutet, dass Vermieter dann die Kosten für (Klein-)reparaturen übernehmen müssen.

Beispiele für Kleinreparaturen in Mietwohnungen

Kleinreparaturen betreffen jegliche kleinere Reparaturen von Gegenständen in einer Immobilie, die Mieter regelmäßig und häufig nutzen. Laut II. BV, § 28, Abs. 3, S. 2 (öffnet in neuem Fenster) sind das kleinere Schäden an Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser, Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türschverschlüssen und Verschlussvorrichtungen von Fensterläden.

Hier einige Beispiele für Gegenstände, die unter Kleinreparaturen fallen können:

Art der Einrichtung / Einbauten	Beispielhafter Umfang von Kleinreparaturen
Wasser	Wasserhähne, Duschköpfe oder -schläuche, Badewanne, Wasch-, Spül- und Toilettenbecken
Elektrizität	Steckdosen, Antennen- und Internetanschlussdosen
Gas	Warmwasserbereiter, Gasabsperrhähne
Heiz- und Kocheinrichtungen	Kochplatten und -herde, (Kachel-)öfen, Heizkörperventile
Fenster- und Türverschlüsse	Fenster- und Türgriffe, Umstellvorrichtungen zum Öffnen oder Kippen der Türen/Fenster, hydraulische Türschließer, Verschlussriegel, Schlösser
Verschlussvorrichtungen	Rolladengurte, elektrische Rolladenöffner und -schließer

Was sind keine kleinen Reparaturen mehr?

Wichtig bei Kleinreparaturen ist, dass der Gegenstand dem täglichen ordnungsgemäßen Zugriff des Mieters unterliegen muss, damit die Reparatur als Kleinreparatur gilt. Ist das nicht der Fall, darf der Vermieter die Reparatur nicht in Rechnung stellen.

Diese Fälle fallen in der Regel nicht unter den Begriff der Kleinreparatur:

• Reparaturen an Wasserrohren, Strom- und/oder Gasleitungen
• Reparaturen an Heizungskörper
• Silikonfugen erneuern
• Rolladenkasten reparieren
• Fensterscheiben austauschen
• Stromleitungen erneuern
• Glühbirnen o.ä. im Hausflur austauschen (jegliche Dinge, die als Gemeinschaftseigentum gelten)

Bei einigen Reparaturarbeiten kommt es zwischen Mieter und Vermieter zu Uneinigkeiten darüber, ob es sich nun um eine Kleinreparatur handelt und der Mieter zahlen muss oder nicht. Wenn es zu keiner Einigung kommt, gelangen solche Fälle vor Gericht. In folgenden Beispielen wurde zugunsten des Mieters entschieden, dass es sich also um keine Kleinreparatur handelt:

• Die Reparatur eines Toiletten-Spülkastens mit Vorwandkonstruktion (Amts­gericht Berlin-Wedding, Urteil v. 27.8.2010, 6a C 5/10 (öffnet in neuem Fenster))
• Der Austausch eines verkalkten Wasserhahns (Begründung: der Mieter hat keinen Einfluss auf das Verkalken des Wasserhahns, Amtsgerichts Gießen, Urteil v. 30.04.2008, 40 M C 125/08 (öffnet in neuem Fenster))
• Die Reparatur eines Eckventils unter einem Waschbecken (Amtsgericht Neubrandenburg, Urteil v. 25.02.2019, 104 C 843/18 (öffnet in neuem Fenster))

Kostengrenze für Kleinreparaturen

Wenn Vermieter eine Kleinreparaturklausel mit in den Vertrag aufgenommen haben und es sich bei der Reparatur tatsächlich um eine Kleinreparatur handelt, gibt es dennoch einige weitere Grenzen für Vermieter: Wie zum Beispiel die Kostengrenze.

Vermieter dürfen laut Amtsgericht Berlin-Mitte (Az. 15 C 256/19) pro Reparatur dem Mieter maximal 150 EUR in Rechnung stellen. Andere Gerichte haben hier etwas strenger entschieden und die Summe noch niedriger angesetzt. Daher ist es für Vermieter empfehlenswert, sich nach Richtwerten in ihrer Region zu orientieren. Aufgrund der Inflation ist jedoch davon auszugehen, dass 150 EUR aktuell einen guten Richtwert pro Reparaturvorgang darstellen.

Darüber hinaus dürfen die Kosten von Kleinreparaturen insgesamt jährlich maximal 8 % der Jahresbruttokaltmiete betragen. Sollten diese Höchstgrenzen im Mietvertrag höher festgelegt sein, wird die gesamte Kleinreparaturklausel unwirksam. Sollte jedoch ein kleinerer Betrag im Vertrag festgelegt worden sein, ist der kleinere Betrag rechtlich bindend.

Wenn die Rechnung einer Kleinreparatur über dieser Höchstgrenze liegt, muss der Vermieter den gesamten Betrag bezahlen. Das bedeutet, dass der Vermieter den Mieter zu keiner anteiligen Zahlung auffordern darf.

Formulierung im Mietvertrag

Die richtige Formulierung der Kleinreparaturklausel im Mietvertrag ist wichtig, denn mit der korrekten Formulierung steht und fällt die Wirksamkeit der Klausel.

Manche Vermieter glauben, dass sie bei der Klausel möglichst genau ins Detail gehen sollten, um sich abzusichern. Das kann aber genau das Gegenteil bewirken. Falls in der Formulierung etwas mitaufgenommen wird, was ein Gericht zum Beispiel nicht als Kleinreparatur ansehen würde, wird die gesamte Klausel unwirksam. Gleichzeitig kann die allgemeine Formulierung dazu führen, dass vor Gericht entschieden wird, dass sie zu vage ist. Letzteres trägt aber das geringere Risiko, da hier nur im Einzelfall ein Vermieter die Kosten für eine Kleinreparatur zahlen muss und nicht direkt die gesamte Klausel unwirksam wird.

Daher gilt: Der Vermieter sollte die angemessenen Höchstbeträge mit in den Vertrag aufnehmen, sowie die Definition der Kleinreparatur (der Gegenstand unterliegt dem täglichen ordnungsgemäßen Zugriff des Mieters) und auf weitere Details verzichten.

Unwirksame Kleinreparaturklauseln im Mietvertrag

In einem Streitfall kann es dazu kommen, dass eine Kleinreparaturklausel im Mietvertrag als unwirksam erklärt wird. Vermieter sollten daher genau darauf achten, wie sie die Klausel in den Mietvertrag aufnehmen.

Kleinreparaturklauseln können als unwirksam erklärt werden, wenn:

• sie zu sehr ins Detail gehen und Objekte mit einschließen, dessen Reparatur nicht unter die Definition der Kleinreparaturen fällt,
• die Höchstgrenze der zu zahlende Summe zu hoch angesetzt ist, oder gar fehlt
• Mieter verpflichtet werden Reparaturen selbst vorzunehmen oder
• eine Beteiligung für Kleinreparaturen oder auch größere Reparaturen im Rahmen der Regelung verlangt wird.

Durchführung der Kleinreparaturen

Kleinere Reparaturen, wie zum Beispiel eine Glühbirne austauschen, können Mieter natürlich selbst übernehmen. Sobald es sich um umfangreichere oder fachliche Reparaturen handelt, ist es für Mieter empfehlenswert den Schaden immer bei ihrem Vermieter zu melden. Denn wenn der Mieter durch seine eigene versuchte Reparatur weitere Schäden verursacht, muss er auch die Kosten für Folgereparaturen tragen.

Wenn der Mieter seinem Vermieter einen Schaden gemeldet hat, ist der Vermieter dafür verantwortlich sich um die Beauftragung eines Handwerkers zu kümmern. Das dient vor allem dazu, dass Mieter nicht haften müssen, falls es zu Schäden durch den Handwerker kommt. Zudem sind Vermieter nicht verpflichtet die Kosten des Handwerkers automatisch zu übernehmen, wenn dieser durch die Bewohner beauftragt wurde, auch wenn die Kosten über die Kleinreparaturregelung hinausgehen. Wenn ein Vermieter jedoch versäumt, einen Handwerker zu beauftragen, darf der Mieter selbst aktiv werden und einen geeigneten Handwerker suchen. In solchen Fällen sollten Mieter den Wohnungseigentümer jedoch immer im Vorfeld informieren.

Wie schnell Vermieter sich um eine Beauftragung kümmern müssen bevor Mieter sich selbst darum kümmern dürfen, ist immer abhängig von der Situation.

Die Bezahlung des Handwerkers erfolgt immer durch den Vermieter, egal ob es sich um eine Kleinreparatur handelt oder nicht. Im Anschluss kann der Vermieter dem Mieter dann eine Rechnung stellen. Diese Rechnung muss separat von der Nebenkostenabrechnung erfolgen.

Kleinreparaturklausel im Gewerbemietvertrag

Auch bei einem Gewerbemietvertrag kann eine Kleinreparaturklausel mitaufgenommen werden. Generell gelten die gleichen Regelungen der Kleinreparaturklausel für Gewerbe wie auch für normale Mietverträge.

Bei der Kleinreparaturklausel für Gewerbe dürfen Vermieter jedoch noch hinzufügen, dass Mieter sich um die Wartung von

• elektrischen und technischen Anlagen
• sanitären Einrichtungen
• Heizkörpern und
• Einrichtungen, die sich außerhalb der Immobilie befinden (z.B. Eingangstüren)

kümmern müssen.

Wichtig ist, dass diese Regelungen im Mietvertrag entsprechend aufgenommen werden, ansonsten gilt keinerlei Verpflichtung zur Kostenübernahme seitens der Mieter. Sollte die Höhe der maximal vereinbarten Summe für eine Reparatur überstiegen werden, muss der Vermieter die Kosten tragen. Zudem darf der Vermieter lediglich Maßnahmen zur Instandsetzung und Wartung bei dem Mieter in Rechnung stellen.

Fazit – Die Kleinreparaturklausel

Die Kleinreparaturklausel ist für Vermieter wichtig, damit sie nicht auf allen kleineren Reparaturkosten sitzen bleiben. Vor allem bei Reparaturen, die durchgeführt werden müssen, weil Schäden entstanden sind, die der Mieter selbst verursacht hat. Bei der Formulierung der Kleinreparaturklausel im Mietvertrag müssen Vermieter genau darauf achten, dass diese rechtlich stimmig ist. Sonst laufen sie Gefahr, dass die gesamte Klausel für unwirksam erklärt wird. Wichtig ist es bei der Formulierung nicht zu sehr ins Detail zu gehen, angemessene Höchstgrenzen festzulegen und dass die Klausel sämtliche Gegenstände umfasst, die dem täglichen ordnungsgemäßen Zugriff des Mieters unterliegen.

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