Heiße Sommer machen Klimageräte in Eigentumswohnungen zum Dauertherma auf Eigentümerversammlungen. Viele Gemeinschaften lehnen den Einbau eines Klima-Splitgeräts pauschal ab – wegen Fassade, Lärm oder der Sorge, dass ein Präzedenzfall entsteht. Der Bundesgerichtshof hat diese Praxis am 17. Juli 2026 deutlich relativiert.
Mit Urteil V ZR 162/25 hat der V. Zivilsenat entschieden: Ein Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft grundsätzlich die Gestattung verlangen, ein Klima-Splitgerät auf dem eigenen Balkon einzubauen. Für Verwaltungen, Beiräte und bauwillige Eigentümer ändert das die Vorbereitung von Beschlüssen – nicht aber die Pflicht, den Einzelfall sauber zu prüfen.
- Der BGH hat am 17.07.2026 (Az. V ZR 162/25) bestätigt, dass Wohnungseigentümer den Einbau eines Klima-Splitgeräts auf dem Balkon grundsätzlich gestattet verlangen können.
- Die Montage mit Fassadendurchbruch ist eine bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG (öffnet in neuem Fenster) und braucht einen Gestattungsbeschluss.
- Klimageräte sind keine privilegierte Maßnahme nach § 20 Abs. 2 WEG. Der Anspruch folgt aus § 20 Abs. 3 WEG, wenn keine erhebliche Beeinträchtigung anderer Eigentümer vorliegt.
- Befürchteter Betriebslärm reicht regelmäßig nicht, um den Einbau von vornherein zu versagen. Spätere Störungen können über Abwehransprüche und die Hausordnung geregelt werden.
- Lehnt die Eigentümerversammlung ab, bleibt die Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG (öffnet in neuem Fenster).
BGH-Urteil zur Klimaanlage in der Eigentumswohnung
Ausgangspunkt war eine Berliner Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Kläger beantragten auf der Eigentümerversammlung vom 14. Dezember 2023, ihnen den Einbau eines Klima-Splitgeräts auf dem zu ihrer Wohnung gehörenden Balkon zu gestatten. Der Antrag fand keine Mehrheit.
Das Amtsgericht Pankow wies die anschließende Beschlussersetzungsklage ab. Das Landgericht Berlin II gab ihr statt und ersetzte den Gestattungsbeschluss – mit Vorgaben zur Geräteart und zum Betriebsmodus. Der BGH hat dieses Urteil bestätigt. Die Pressemitteilung des Gerichts (Nr. 130/2026) und das Urteil V ZR 162/25 (öffnet in neuem Fenster) sind die maßgeblichen Quellen.
Was der BGH entschieden hat
Der Senat stellt klar: Der Einbau eines Splitgeräts, der die Fassade durchbohrt, verändert das gemeinschaftliche Eigentum. Deshalb braucht es einen Beschluss nach § 20 Abs. 1 WEG. Fehlt die Mehrheit, ist das Verfahren damit aber nicht beendet.
Klimageräte stehen nicht auf der Liste der privilegierten Maßnahmen in § 20 Abs. 2 WEG – anders als etwa Barrierefreiheit, Wallboxen oder Steckersolargeräte. Trotzdem kann ein Anspruch aus § 20 Abs. 3 WEG entstehen: entweder weil alle erheblich beeinträchtigten Eigentümer einverstanden sind oder weil eine Beeinträchtigung im Rechtssinne fehlt.
Entscheidend ist die Abwägung der Eigentumspositionen nach Art. 14 GG. Der BGH erinnert an seine ständige Rechtsprechung: Auch größere Eingriffe in die Substanz – Fassadendurchbrüche eingeschlossen – können die Schwelle der erheblichen Beeinträchtigung nicht erreichen, wenn sie sachgerecht geplant und fachgerecht ausgeführt werden. Maßstab ist, ob sich ein nicht zustimmender Eigentümer nach der Verkehrsanschauung verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann.
Warum bloße Lärmsorgen nicht mehr reichen
Die beklagte Gemeinschaft hatte vor allem auf Geräusche bei späterer Nutzung verwiesen sowie auf Kondenswasser, Abluftwärme und mögliche Wertverluste. Der BGH trennt hier scharf: Voraussichtliche Betriebsgeräusche stehen einem Gestattungsanspruch regelmäßig nicht entgegen. Anders nur, wenn schon vor dem Einbau feststeht, dass Immissionen andere Eigentümer beeinträchtigen werden.
Im konkreten Fall war das Gerät für den heimischen Markt zugelassen und grundsätzlich in der Lage, die Richtwerte der TA Lärm einzuhalten. Das nächste Schlafzimmerfenster lag mehrere Meter vom geplanten Standort entfernt. Optische Beeinträchtigungen hatte die Gemeinschaft nicht geltend gemacht. Damit fehlte eine rechtlich erhebliche Beeinträchtigung im Sinne von § 20 Abs. 3 WEG.
Diese Linie passt zur WEG-Reform 2020. Mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz zum 1. Dezember 2020 wollte der Gesetzgeber eine „Versteinerung“ des baulichen Zustands verhindern und Eigentümern erleichtern, Wohnungen an veränderte Gebrauchsbedürfnisse anzupassen.
Was Verwaltungen und Beiräte jetzt prüfen sollten
Das Urteil ist kein Freibrief für jedes Gerät an jeder Fassade. Es verschiebt aber die Begründungspflicht: Wer ablehnen will, muss eine konkrete, bereits absehbare Beeinträchtigung darlegen – nicht nur allgemeine Befürchtungen.
Vor der Eigentümerversammlung
Eine professionelle WEG-Verwaltung sollte Anträge auf Klimageräte früh standardisieren. Sinnvoll sind vollständige Unterlagen statt eines formlosen Wunsches in der Versammlung:
- Gerätebeschreibung: Typ, Abmessungen, Schallleistungspegel, Zulassung für den deutschen Markt
- Montageort: genauer Standort auf Balkon, Terrasse oder Fassade, Abstand zu Fenstern der Nachbarwohnungen
- Eingriff ins Gemeinschaftseigentum: Kernbohrung, Leitungsführung, Befestigung, Kondensatableitung
- Fachbetrieb: wer einbaut, welche Auflagen zur Abdichtung und Statik gelten
- Betrieb: vorgesehener Modus, Nachtabsenkung, Wartung
Fehlen diese Angaben, kann die Verwaltung den Antrag nachbereiten, statt ihn in der Versammlung ins Leere laufen zu lassen. Ein abgelehnter, unvollständig vorbereiteter Antrag endet nach dem BGH-Urteil häufiger vor Gericht – mit Kosten für die Gemeinschaft.
Beschlussfassung und Beschlussersetzung
Die Gestattung erfolgt durch Beschluss. Die Versammlung kann den Einbau erlauben und zugleich Ausführungsvorgaben beschließen, etwa zu Gerätetyp, Farbe, Standort oder Betriebsmodus. Genau so ist das Landgericht Berlin II vorgegangen; der BGH hat das nicht beanstandet.
Kommt kein Beschluss zustande, kann der bauwillige Eigentümer die Gestattung mit der Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG erzwingen. Für die Verwaltung heißt das: Ablehnungen sollten in der Niederschrift nachvollziehbar begründet sein. Eine pauschale Sorge vor „Lärm und Wertverlust“ trägt nach der neuen Rechtsprechung regelmäßig nicht.
Wenn das Gerät später stört
Der BGH betont ausdrücklich: Die Gestattung des Einbaus schließt spätere Abwehransprüche nicht aus. Führt der Betrieb zu Lärm, der insbesondere nach der TA Lärm nicht hinzunehmen ist, können betroffene Eigentümer vorgehen – vor allem nach § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG (öffnet in neuem Fenster) sowie nach § 1004 Abs. 1 BGB (öffnet in neuem Fenster) in Verbindung mit § 906 BGB (öffnet in neuem Fenster).
Die Stilllegung der Anlage kann in aller Regel nicht verlangt werden. Vorrang haben zeitliche Nutzungsbeschränkungen. Daneben kann die Gemeinschaft Regelungen in der Hausordnung treffen, wenn das erforderlich wird. Verwaltungen sollten das im Gestattungsbeschluss bereits anlegen: Nachweis der TA-Lärm-Werte, Pflicht zur fachgerechten Wartung, Ansprechpartner bei Beschwerden.
Was Eigentümer beantragen sollten
Wer ein Splitgerät plant, sollte den Antrag nicht als technischen Wunsch formulieren, sondern als rechtlich prüfbare Gestattung. Hilfreich ist ein kurzes Konzept, das die Maßstäbe des BGH vorwegnimmt:
- Das Gerät ist für den deutschen Markt zugelassen und kann die TA Lärm einhalten.
- Der Standort vermeidet unmittelbare Nähe zu Schlafzimmerfenstern der Nachbarn.
- Optische Wirkung und Kondensatableitung sind geplant, nicht dem Zufall überlassen.
- Ein Fachbetrieb führt den Fassadeneingriff aus und dichtet ihn ab.
- Der Antragsteller übernimmt die Kosten der Maßnahme und späterer Beseitigung.
Kosten der Gestattung und des Einbaus trägt in der Regel der bauwillige Eigentümer. Das Urteil ändert nichts an der Kostenverteilung nach dem WEG; es betrifft den Anspruch auf die Erlaubnis, nicht die Finanzierung durch die Gemeinschaft.
Gilt das auch für Mieter?
Das Urteil betrifft Wohnungseigentümer und ihren Anspruch gegen die Gemeinschaft. Mieter haben keinen eigenen Gestattungsanspruch nach § 20 Abs. 3 WEG. Sie brauchen die Erlaubnis des Vermieters; der Vermieter wiederum muss, wenn die Fassade betroffen ist, den Weg über die WEG gehen. Für vermietete Eigentumswohnungen sollten Verwaltungen beide Ebenen trennen: erst die Gestattung in der Gemeinschaft, dann die vertragliche Absprache im Mietverhältnis.
Was Sie jetzt tun sollten
- Anträge nicht mehr pauschal ablehnen. Prüfen Sie Standort, Gerätedaten und TA-Lärm-Angaben im Einzelfall.
- Beschlussvorlagen nachziehen. Nehmen Sie Gestattung plus Ausführungsauflagen in die Standardvorlagen der Verwaltung auf.
- Dokumentation sichern. Halten Sie im Protokoll fest, welche konkreten Beeinträchtigungen bejaht oder verneint wurden.
- Nachsorge vorbereiten. Legen Sie fest, wie die Gemeinschaft auf spätere Lärmbeschwerden reagiert – über Hausordnung und zeitliche Beschränkungen, nicht über vorsorgliche Verbote.
- Eigentümer informieren. Weisen Sie in der nächsten Versammlung oder im Beirat kurz auf das Urteil V ZR 162/25 hin, bevor der nächste Sommerantrag kommt.
Dieser Beitrag fasst die öffentliche Pressemitteilung des BGH und die geltenden WEG-Vorschriften zusammen. Er ersetzt keine rechtliche Prüfung des konkreten Gebäudes, der Teilungserklärung oder eines einzelnen Beschlusses.