Wenn der Mieter die Miete nicht zahlt: Was kann als Vermieter hier unternommen werden? Ausbleibende Mietzahlungen sind nicht ärgerlich, sondern können auch schnell zur finanziellen Belastung für Vermieter werden. Was können Vermieter machen, wenn Mieter ihre Miete nicht zahlen?
In diesem Beitrag werden sämtliche wichtigen Informationen rund um Mietrückstände abgedeckt, sowie erläutert, welche Schritte ein Vermieter bei Mietrückständen einleiten sollte und wie er diese zukünftig vermeiden.
- Laut § 556b Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) muss die Mietzahlung bis zum dritten Werktag eines Monats veranlasst worden sein. In den meisten Mietverträgen ist auch oft der Fünfte eines Monats Mietzahlung angegeben, welcher dann als rechtlich bindend gilt.
- Vermieter und Mieter sollten stets eine außergerichtliche Einigung anstreben. Eine solche spart für alle involvierten Parteien viele Kosten und Nerven, die ein Gerichtsverfahren mit sich bringen kann.
- Folgende Schritte sollte ein Vermieter befolgen, wenn seine Mieter nicht mehr zahlen: Auf Mietrückstände hinweisen, schriftlich abmahnen, gerichtliches Mahnverfahren einleiten, Vollstreckungsbescheid beantragen und Zahlungsklage einreichen und Zwangsvollstreckung durchführen.
- Eine Räumungsklage sollte stets unabhängig von einer Zahlungsklage eingeleitet werden. Das liegt vor allem daran, dass eine Räumungsklage bei Ausstellung einer zulässigen Kündigung schnell zugunsten des Vermieters entschieden werden kann.
Fristen für die Zahlung der Miete
Wie lange haben Mieter rechtlich gesehen Zeit, die Miete zu zahlen? Hier gelten folgende Regelungen: Laut § 556b Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) (öffnet in neuem Fenster) muss die Mietzahlung bis zum dritten Werktag eines Monats veranlasst worden sein. Wichtig in diesem Zusammenhang ist, dass die Miete immer vorschüssig, sprich für den beginnenden Monat, gezahlt wird, nicht für den abgelaufenen.
Dass eine Veranlassung der Überweisung bis zum 03. Werktag des Monats veranlassen bei ausreichender Kontodeckung ausreicht, wurde vom Bundesgerichtshof (BGH) 2016 entschieden (AZ VIII ZR 222/15 (öffnet in neuem Fenster)). In den meisten Mietverträgen ist auch oft der Fünfte eines Monats Mietzahlung angegeben, welcher dann als rechtlich bindend gilt.
Zahlt der Mieter nicht rechtzeitig oder weist die Zahlung nicht bis zum 03. Werktag (bzw. 05. Werktag, wenn im Mietvertrag so vereinbart) des laufenden Monats an, so entstehen sofort Mietrückstände.
In 5 Schritten Mietrückstände einfordern - Mieter zahlt Miete nicht, was tun?
Wenn es zu dem unerfreulichen Fall kommen sollte, dass ein Vermieter vergeblich auf die Miete seiner Mieter wartet, sollte er folgende Schritte befolgen:
- Auf Mietrückstände hinweisen
- Schriftliche Abmahnung
- Gerichtliches Mahnverfahren einleiten
- Vollstreckungsbescheid beantragen und Zahlungsklage einreichen
- Zwangsvollstreckung durchführen
1. Schritt: Hinweis auf Mietrückstände
Zuallererst sollte der Vermieter einen kühlen Kopf bewahren und die Mieter auf den Rückstand aufmerksam machen. Oftmals lässt sich das Problem mit einem Gespräch bereits lösen. Eine ausbleibende Zahlung muss nicht bewusst passiert sein, sondern kann viele Gründe haben: Technischer Fehler bei der Überweisung, Bankwechsel oder der Mieter hat schlicht vergessen, die Überweisung zu tätigen.
Außergerichtliche Einigung
Manchmal liegen die Gründe für einen Mietrückstand in finanzielle Schwierigkeiten des Mieters. In einem solchen Fall kann der Vermieter, bevor er rechtliche Schritte einleitet, versuchen, zusammen mit seinem Mieter andere Lösungen zu finden. Das spart für alle involvierten Parteien zunächst viele Kosten und Nerven, die ein Gerichtsverfahren mit sich bringen kann.
Zumal besonders dann, wenn die Mieter ohnehin schon in finanziellen Schwierigkeiten sind, die Wohnungseigentümer meist auf den Kosten eines gerichtlichen Verfahrens sitzen bleiben bzw. dieses mühevoll von den Mietern eintreiben müssen.
Eine außergerichtliche Einigung sollte daher immer das Ziel sein. Lösungsansätze können zum Beispiel eine Bürgschaft sein oder das Angebot an den Mieter die fälligen Zahlungen in Raten abzuzahlen.
2. Schritt: Schriftlich abmahnen – Mieter in Verzug setzen
Sollten Mieter auf die Kontaktversuche des Vermieters nicht reagieren und die Miete nach wie vor unbezahlt bleiben, folgt die schriftliche Abmahnung.
Wie sieht solch eine schriftliche Mahnung aber aus? Ein paar wichtige Inhalte dürfen nicht fehlen:
- Name des Mieters + gemietete Liegenschaft
- Monat und eigentliches Zahlungsdatum für die Miete
- Datum der Mahnung
- 30-tägige Zahlungsfrist setzen
- Warnung zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses, sollte die Miete nicht bezahlt werden
Sollte der Mieter nicht mehr in der Wohnung leben, kann der Vermieter die neue Anschrift beim Einwohnermeldeamt erfragen. Außerdem sollten Vermieter das Mahnungsschreiben per Einschreiben mit Rückschein versenden und jeglichen Schriftverkehr mit dem Mieter dokumentieren. Wenn es zu dem Fall kommen sollte, dass ein gerichtliches Mahnverfahren eingeleitet werden muss, kann die Dokumentation entsprechend vorgelegt werden.
Wollen Eigentümer ganz sichergehen, dass Mahnungen oder auch Kündigungen ordnungsgemäß zugestellt werden, können diese auch einen Gerichtsvollzieher mit der Zustellung des Schreibens beauftragen (öffnet in neuem Fenster).
3. Schritt: Gerichtliches Mahnverfahren einleiten
Wenn der Mieter bisher nicht reagiert bzw. die Miete nicht überweist, ist es für Vermieter ratsam, sich rechtliche Beratung zu holen. Die Gründe von Mietrückständen können komplex und höchst individuell sein, daher wird ein Anwalt den Vermieter zu seinem persönlichen Fall über die beste Vorgehensweise beraten können.
Meist wird seitens des Anwalts ein weiteres Mahnschreiben verschickt und erst im nächsten Schritt, dann das gerichtliche Mahnverfahren eingeleitet. Für die Einleitung eines gerichtlichen Mahnverfahrens ist nur eine vorangegangene schriftliche Mahnung notwendig. Die Forderung muss zudem innerhalb von drei Jahren zum Ende eines Kalenderjahres geltend gemacht werden, indem sie entstanden ist, ansonsten verjährt sie.
Beim Mahnverfahren wird zunächst ein Antrag auf einen Mahnbescheid gestellt. Ist der Antrag gerechtfertigt / begründet (bspw. durch den Mietvertrag), stellt das Gericht des Schuldners einen Mahnbescheid postalisch zu. Dem Schuldner hat nach dem Zustellungsdatum zwei Wochen Zeit, um einen Widerspruch einzulegen.
Darf dem Mieter fristlos gekündigt werden?
Sollte ein Mieter zwei aufeinanderfolgende Monate keine Miete zahlen, kann der Vermieter laut § 543 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) (öffnet in neuem Fenster) das Mietverhältnis fristlos kündigen. Wenn der Mieter lediglich Teilbeträge der Miete zahlt, muss der ausstehende Betrag für eine fristlose Kündigung höher als eine Monatsmiete sein. Für eine solche Kündigung ist eine vorangegangene Abmahnung aus rechtlicher Sicht nicht notwendig (Vgl. § 543 Abs. 2 Nr. 3).
Achtung: Sollte die Miete doch noch beglichen werden, wird die Kündigung unwirksam. Sollte er mehr als einmal innerhalb von zwei Jahren die Miete verspätet bezahlen, ist die Kündigung jedoch wieder rechtens.
Die Kündigung sollte schriftlich und via Einschreiben mit Rückschein erfolgen. Außerdem sollte das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund beinhalten.
Die Kündigung bedeutet jedoch nicht, dass Vermieter den Mieter dann sofort aus der Wohnung aussperren dürfen. Dafür muss eine Räumungsklage eingereicht und vor Gericht gewonnen werden.
Fristgerechte Kündigung aussprechen
Sollten die Kriterien für eine fristlose Kündigung nicht erfüllt sein, kann der Vermieter dennoch das Mietverhältnis fristgerecht kündigen. Laut § 573 BGB muss für eine Kündigung des Mieterverhältnisses wichtige Gründe vorliegen und eine Abmahnung ausgesprochen worden sein. Regelmäßige oder dauerhafte Rückstände gelten als wichtiger Grund und können daher eine Kündigung rechtfertigen. Anders als bei der fristlosen Kündigung, behält die fristgerechte Kündigung ihre Gültigkeit, auch wenn der Mieter die Rückstände begleicht.
Eine fristgerechte Kündigung muss, genau wie eine fristlose, schriftlich und am besten via Einschreibung erfolgen, mit Angabe des Kündigungsgrunds.
4. Schritt: Vollstreckungsbescheid und Zahlungsklage
Wenn ein Mieter gegen das gerichtliche Mahnverfahren Einspruch einlegt, kann der Vermieter beim Amtsgericht ein Gerichtsverfahren einleiten. Bei diesem Verfahren wird dann untersucht, ob der Einspruch rechtmäßig ist oder nicht.
Sollte kein Einspruch seitens des Mieters eingelegt werden oder der Widerspruch widerlegt, kann der Vermieter nach zwei Wochen eine Zahlungsklage erheben und einen Vollstreckungsbescheid beantragen. Dieser Bescheid muss innerhalb von sechs Monaten beantragt werden. Das Amtsgericht prüft den Bescheid durch die Klageschrift des Vermieters daraufhin auf Rechtmäßigkeit.
Sollte der Klage vom Gericht aus zugestimmt werden, wird der Vermieter ein Vollstreckungstitel erteilt. Auch hier hat der Mieter wieder zwei Monate Zeit, einen Widerspruch einzulegen.
5. Schritt: Zwangsvollstreckung
Nachdem der Vermieter den Vollstreckungstitel erwirken konnte, kann eine Zwangsvollstreckung erfolgen. Eine Zwangsvollstreckung bedeutet, dass der Vermieter mithilfe von staatlichen Maßnahmen die Mietrückstände eintreiben lässt. Dafür beauftragt der Vermieter ein Gerichtsvollzieher. Bevor der Gerichtsvollzieher tätig werden kann, muss zudem die Mieter über das Urteil informiert worden sein.
Vermieterpfandrechte
Vermieter können bei Mietrückständen von ihrem Vermieterpfandrecht (§562 BGB) Gebrauch machen. Hierbei dürfen Vermieter Eigentum des Mieters pfänden, um die ausstehenden Zahlungen zu begleichen, wenn dies zuvor im Mietvertrag vereinbart wurde.
Ausgeschlossen ist dabei Eigentum, welches laut § 811 der Zivilprozessordnung (öffnet in neuem Fenster) unter Pfändungsschutz liegt.
Der Vermieter kann, sollte die Mieter seine Miete nicht bezahlt, gegenüber dem Mieter schriftlich erklären, dass dieser Gebrauch von seinem Vermieterpfandrecht macht. Dabei darf sich die Forderung des Vermieters nur auf Forderungen aus dem Mietverhältnis beziehen.
Das Risiko der Vermieter liegt indes bei der Unsicherheit darüber, welche pfändbaren Wertgegenstände in der Wohnung / Mietsache vorhanden sind. Hierzu ist im Nachgang eine Begehung der Mietwohnung zusammen mit dem Mieter notwendig. Im Rahmen dieser würde der Wohnungseigentümer dann konkretisieren, woran das Pfandrecht geltend gemacht wird.
Sollten die Mieter einer solchen Begehung / Pfändung nicht zustimmen bzw. der Vermieter den Zutritt verweigern, muss der Wohnungseigentümer sich per Gerichtsbeschluss Zutritt zur Wohnung verschaffen. Die Ausstellung des Titels bzgl. des Zutritts zur Wohnung wird in der Regel (sofern die Forderungen ordentlich belegt und begründet werden) innerhalb von wenigen Tagen erteilt.
Entfernen Mieter Wertgegenstände vor oder gar nach Begehung aus der Mietsache, machen sich diese strafbar.
Zur finalen Inbesitznahme der gepfändeten Wertgegenstände muss dennoch eine Räumungsklage erhoben und diese auch durchgeführt werden. Im Rahmen dieser können die gepfändeten Gegenstände dann entnommen und durch das Amtsgericht veräußert werden. Das bedeutet: Der Vermieter darf nicht einfach in die Wohnung des Mieters gehen und Eigentum pfänden. Hierfür muss zwingend ein Gerichtsvollzieher beauftragt werden.
Der Mieter kann nach der Urteilsverkündung innerhalb von drei Wochen die Kosten begleichen. Tut er dies nicht, kommt es zur Pfändung und die beschlagnahmten Gegenstände werden versteigert. Mit den Einnahmen aus der Versteigerung können die ausstehenden Forderungen beglichen werden. Sollte mehr als die ausstehenden Forderungen eingenommen worden sein, wird der Überschuss an den Mieter ausgezahlt.
Räumungsklage - Mieter zahlt Miete nicht
Eine Räumungsklage sollte stets unabhängig von einer Zahlungsklage eingeleitet werden. Das liegt vorwiegend daran, dass eine Räumungsklage bei Ausstellung einer zulässigen Kündigung schnell zugunsten des Vermieters entschieden werden kann. Bei einer Zahlungsklage muss hingegen die Höhe der Schulden mithilfe von Beweisen festgelegt werden, was sehr viel mehr Zeit in Anspruch nehmen kann.
Eine Räumungsklage läuft wie folgt ab:
- Wirksame Kündigung erteilen
- Nach zwei Wochen Räumungsklage erheben
- Gerichtskostenvorschuss zahlen
- Verkündung des Gerichts des Räumungsurteils
- Räumung der Wohnung
Sollte es zu keinem Einspruch des Mieters kommen, kann die Wohnung vier Wochen nach Urteilsverkündung geräumt werden. Die Räumung wird durch einen Gerichtsvollzieher durchgeführt.
Mietrückstände vorbeugen
Gibt es für Vermieter die Möglichkeit, Mietrückständen vorzubeugen? Die Möglichkeiten hier sind leider etwas begrenzt, da die Überweisung der Miete letztlich in der Hand des Mieters liegt. Dennoch kann der Vermieter das Risiko zum Beispiel durch den Einsatz eines Lastschriftverfahrens reduzieren. Dem Lastschriftverfahren muss jedoch der Mieter zustimmen.
Bereits bei der Suche nach Mietern können Vermieter versuchen, aktiv zu werden und die Zahlungsfähigkeit potenzieller Mieter prüfen. Das erfolgt heutzutage oftmals durch:
- Persönlichen Fragebogen
- Mieterselbstauskunft
- Vermögensauskunft
- SCHUFA-Auskunft
Generell gilt außerdem, dass Vermieter auf ihr Bauchgefühl hören sollten. Sollten sie bei einem potenziellen Mieter kein gutes Gefühl haben, lohnt es sich wahrscheinlich nach weiteren potenziellen Mietern zu schauen.
Kosten des Mietausfalls und gerichtlichen Mahnwesens
Mit welchen Kosten müssen Vermieter rechnen, wenn Mieter ihre Mieten nicht zahlen und die Vermieter rechtliche Schritte einleiten, um Mietrückstände zu begleichen?
Das kommt zunächst ganz auf die Summe der Mietrückstände an und die Höhe der Anwaltsgebühr. Diese Gebühr ist im Rechtsanwaltsvergütungsgesetz festgelegt und abhängig vom Streitwert bzw. der Forderungshöhe. Die Anwaltsgebühr ergibt sich aus der Multiplikation des Streitwerts mit einem Faktor zwischen 0,5 und 2,5 %. In den meisten Fällen wird mit 1,3 % gerechnet.
Grundsätzlich können zwischen des Anwalts und des Mandanten auch andere (höhere) Honorare und Sätze festgelegt werden.
Es empfiehlt sich vor Beauftragung des Anwalts ein Honorar festzulegen, da dieses rechtlich bindend ist und es somit später zu keinen bösen Überraschungen kommt.
Beispielhaft kann mit folgenden Kosten können bei folgenden Forderungshöhen gerechnet werden:
| Ausstehende Forderung | Mahnverfahrenskosten | Kosten der Zahlungs- bzw. Räumungsklage |
|---|---|---|
| 2.000 € | 406,50 € | 779,00 € |
| 4.000 € | 645,30 € | 1.214,80 € |
| 6.000 € | 883,60 € | 1.650,10 € |
Die Verfahrenskosten kann der Vermieter zwar von dem Mieter im Rahmen der Klage zurückfordern, doch muss er diese zunächst vorstrecken.
Werden zwischen dem Anwalt und dem Vermieter höhere Anwaltshonorare vereinbart als laut Gebührentabelle vereinbart, so haben die Vermieter die zusätzlichen Honorare aus eigener Tasche zu zahlen.
Nun kann es aber auch passieren, dass der Vermieter nicht die finanziellen Möglichkeiten hat, um die Verfahrenskosten vorzustrecken. In solchen Fällen können Prozesskostenhilfen beantragt werden. Ein solcher Antrag muss schriftlich beim Gerichtstermin gestellt werden.
Wenn Vermieter über eine Rechtsschutzversicherung verfügen, können sie zudem darauf zurückgreifen und prüfen, ob die Verfahrenskosten von dieser gedeckt werden.
Gründe, warum Mieter ihre Miete nicht zahlen
In den meisten Fällen geraten Mietern nicht aus böswilliger Vorsätzlichkeit in Verzug mit ihrer Miete. Oftmals stecken andere Probleme oder gar Schicksalsschläge hinter der ausbleibenden Zahlung. Gründe für Mietrückstände können persönlichen Ursprungs sein, wie eine plötzliche Krankheit, Kündigung der Arbeitsstelle oder private Probleme, die zu finanziellen Schwierigkeiten und Engpässen führen. Ein erstes klärendes Gespräch, bevor Mahnungen verschickt werden, ist daher immer ratsam. So können Lösungsansätze gesucht werden, bei denen ein teurer und langwieriger Gerichtsprozess vermieden wird.
Mietverwaltung unterstützt, wenn Mieter die Miete nicht bezahlen
Besonders wenn Eigentümer eine Vielzahl von Wohnungen besitzen oder nicht die Zeit haben, sich selbst um die Verwaltung der Liegenschaften zu kümmern, ist die Beauftragung einer professionellen Mietverwaltung sinnvoll.
Die Mietverwaltung handelt hierbei im Auftrag der Wohnungseigentümer. Die primäre Aufgabe einer Hausverwaltung ist die Vertretung der Eigentümer gegenüber den Mietern oder Dritten (Dienstleister, Behörden oder Versorgern) in kaufmännischen, rechtlichen oder auch administrativen Angelegenheiten. Der Umfang der Tätigkeiten wird hierbei in einem individuellen Verwaltervertrag festgehalten.
Im Falle der MV-Verwaltung werden die Verwaltungen häufig auch mit dem Eintreiben von Mietrückständen, der Mahnung der Mieter oder auch der Vorbereitung und Dokumentation im Rahmen von Klageverfahren beauftragt. Eine professionelle Immobilienverwaltung ist dabei immer versucht Mietrückstände im Vorfeld zu verhindern bzw. sorgt für ein engmaschiges Mahnwesen.
Fazit - Mieter zahlt Miete nicht
Mietrückstände sind leider keine Seltenheit. Viele Vermieter werden früher oder später mit einer ausbleibenden Mietzahlung konfrontiert. Die guten Nachrichten: Meist kommt es in solchen Fällen zu keinem Gerichtsverfahren, sondern lässt sich bereits im Gespräch mit dem Mieter klären. Sollte eine außergerichtliche Klärung tatsächlich nicht gelingen, ist es wichtig für Vermieter zu wissen, welche rechtlichen Schritte sie einleiten müssen. Spätestens aber beim gerichtlichen Mahnverfahren sollten sich Vermieter, wenn möglich, Rechtsberatung holen.