Die Kündigung eines Mietvertrages kann immer von zwei Seiten ausgehen. Entweder beabsichtigen die Mieter auszuziehen oder der Vermieter das Mietverhältnis nicht fortsetzen. In beiden Fällen muss ordentlich oder außerordentlich gekündigt werden.
Für Mieter ist die Kündigung der Wohnung relativ unkompliziert. Mit einer Frist von maximal 3 Monaten können diese ihren bestehenden unbefristeten Wohnungsmietvertrag schriftlich kündigen.
Mieter sollten bei der Kündigung folgendermaßen vorgehen:
- Musterkündigung herunterladen
- Formularfelder am Computer ausfüllen und das ausgefüllte Formular ausdrucken
- Das ausgedruckte Formular von allen im Mietvertrag stehenden Mietern unterschreiben lassen
- Die unterschriebene Kündigung per Einschreiben an den Vermieter / Mietverwaltung schicken. Wichtig: Die Kündigung muss bis spätestens zum 3. Werktag eines Monats eingehen, sonst verlängert sich die Kündigungsfrist um einen weiteren Monat
- Auf die Bestätigung der Kündigung sowie des Kündigungszeitpunktes warten
Vermieter haben deutlich höhere Hürden für die Kündigung. Hier ist die Frist auch abhängig von der Wohndauer der Mieter.
Welche Besonderheiten bei der Kündigung von Mietverträgen aufkommen können und welche Sonderkündigungsrechte bestehen, haben wir im folgenden Beitrag zusammengestellt.
Inhalte einer Mietvertragskündigung
Um einen Wohnungsmietvertrag zu kündigen, muss das Kündigungsschreiben einige zwingende Informationen erhalten. Dazu gehören:
- Anschrift des Kündigungsempfängers
- Anschrift und Kontaktdaten der Kündigenden
- Kündigungszeitpunkt
- Adresse der Mietwohnung samt Beschreibung innerhalb des Gebäudes
- Aufforderung zur Kündigungsbestätigung
- Hinweis zur Wohnungsübergabe
- Unterschriften der Kündigenden
Sollten auf Mieterseite mehrere Personen gemeinschaftlich eine Wohnung gemietet haben, müssen auch alle Mieter die Kündigung unterschrieben.
Geht die Kündigung von den Vermietern aus, sind der Hinweis zur Möglichkeit des Widerspruches sowie der Kündigungsgrund Pflichtbestandteile.
Muster: Mietvertrag kündigen
Mit unserer Musterkündigung können Mieter unkompliziert und einfach ihren bestehenden Mietvertrag kündigen. Dazu einfach das PDF oder auch das Word-Dokument herunterladen, ausfüllen, ausdrucken und an den Vermieter versenden.
Einen Mustermietvertrag finden Sie in unserem Ratgeber: Mietvertrag: Ratgeber & Muster [2023]
Form der Kündigung
Eine Kündigung muss immer schriftlich erfolgen. Dabei muss das unterschriebene Schriftstück durch Mieter oder Vermieter postalisch oder persönlich an die andere Mietpartei übergeben werden. Eine digitale Kündigung reicht nicht aus.
Um sicherzugehen, dass die Kündigung fristgerecht eingeht, sollten Kündigungsschreiben immer in Form eines Einschreibens verschickt werden. Dabei gibt es 3 unterschiedliche Möglichkeiten:
- Einwurf-Einschreiben: Beim klassischen Einwurf-Einschreiben wird die Kündigung durch den Postbot in den Briefkasten des Empfängers eingeworfen. Der Bot bestätigt den Einwurf im Anschluss mit ihrer Unterschrift.
- Übergabe-Einschreiben: Anders als beim Einwurf, werden Übergabe-Einschreiben persönlich übergeben. Der Empfänger muss dann unterschreiben, den Brief erhalten zu haben.
- Einschreiben mit Rückschein: Die dritte Stufe stellt das Einschreiben mit Rückschein dar. Die unterschriebene Erklärung des Eingangs wird dabei an den Versender zurückgeschickt.
In Fällen, in denen in der Vergangenheit bereits Probleme zwischen den Mietparteien aufgetreten sind oder es sich um die fristlose Kündigung durch die Vermieter handelt, kann zudem ein Gerichtsvollzieher mit der Zustellung beauftragt werden. Dafür ist eine entsprechende Gebühr von 11,00 EUR für die persönliche Zustellung zu entrichten (GvKostG – Kostenverzeichnis (öffnet in neuem Fenster)).
Kündigungsgründe durch den Vermieter
Das Recht der Mieter ist in Deutschland vordergründig auf den Schutz der Mieter ausgerichtet. Man spricht hierbei von dem „sozialen Mietrecht“. Aufgrund dessen ist vorwiegend die Kündigung durch den Vermieter gegenüber dem Mieter deutlich erschwert.
So muss für die Kündigung seitens des Eigentümers ein „berechtigtes Interesse“ an der Aufhebung des unbefristeten Mietverhältnisses bestehen. Diese müssen dem Mieter im Rahmen der Kündigung eröffnet werden.
Dabei ist die reine Neuvermietung kein Grund für die Kündigung.
Das Mietrecht eröffnet dem Vermieter drei mögliche Gründe für die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses:
- Pflichtverletzungen durch die Mieter (beispielsweise wiederholt versäumte Mietzahlungen)
- Eigenbedarf: Der Vermieter benötigt die Wohnung für sich selbst, seine Familienangehörigen oder Pflegepersonal
- Verwertungskündigung: erheblichen wirtschaftlichen Nachteilen für den Vermieter durch das Fortführen des Mietvertrages. (beispielsweise wenn ein Verkauf, eine Sanierung oder ein Neubau verhindert wird).
Im Falle, dass Mieter ihren Zahlungsverpflichtungen zwei Monate in Folge nicht nachkommen, haben Eigentümer das Recht, den Mietvertrag fristlos zu kündigen (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB (öffnet in neuem Fenster)).
Untermieter kündigen
Für Untermietverträge von möblierten Zimmern in der eigenen Mietwohnung hat die Kündigung bis zum 15. des Monats zu erfolgen. Diese greift dann zum Ende des laufenden Monats (§ 573c Abs. 3 BGB).
Kündigungsfristen für Mietverträge
Mietverträge können nicht sofort gekündigt werden. Gerade für Vermieter gelten Fristen von bis zu einem Jahr.
Mieter haben sich an die Kündigungsfrist im Mietvertrag zu halten (maximal 3 Monate).
Durch Eigentümer
Eine Kündigung durch den Vermieter ist nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen möglich. Dabei hängt die Kündigungsfrist von der Dauer des Mietverhältnisses ab (§ 573 c Abs. 1 BGB). Hier gelten folgende Kündigungsfristen:
| Mietverhältnisses besteht seit… | Kündigungsfrist Vermieter |
| < als 5 Jahren | 3 Monate |
| 5 bis 8 Jahren | 6 Monate |
| > 8 Jahren | 9 Monate |
Bei Mietverhältnissen, die bereits vor Herbst 2001 geschlossen wurden, beträgt die Kündigungsfrist 12 Monate.
Voraussetzung ist jedoch immer das Bestehen eines „berechtigten Interesse“ gemäß dem Mietrecht.
Abweichende Kündigungsfristen
Im Rahmen des Mietvertrages können auch abweichende Kündigungsfristen für die Vermieter vereinbart werden. Diese dürfen jedoch die Kündigungsfrist für die Vermieter lediglich verlängern, nicht aber verkürzen.
Hintergrund ist der Schutz der Mieter. Durch eine kürzere Kündigungsfrist und die angespannte Situation auf dem Wohnungsmarkt würde die Gefahr steigen, dass die Bewohner nach der Kündigung auf der Straße sitzen.
Durch Mieter
Mieter können ihren unbefristeten Mietvertrag jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Dies bedeutet, den Monat des Kündigungszugangs plus die nächsten zwei vollen Monate (§ 573c Abs. 1 BGB (öffnet in neuem Fenster)).
Anders als bei Kündigungen durch den Vermieter ist die Wohndauer in der Wohnung unerheblich für die Kündigungsfrist.
Damit die Kündigung „fristgerecht“ erfolgt, muss diese bis zum 3. Werktag eines Monats bei dem Vermieter eingegangen sein, ansonsten zählt die Kündigungsfrist erst mit Beginn des folgenden Monats.
Wichtig: Der Samstag zählt hierbei als Werktag. Und eine Kündigung des Mietvertrages hat immer schriftlich zu erfolgen. Die schriftliche Kündigung sollte zudem unterschrieben sein und muss postalisch an den Vermieter zugestellt werden. Kündigungen in digitaler Form sind noch immer nicht zugelassen (§ 568 BGB (öffnet in neuem Fenster)).
Auch beim Wort „Eingang“ ist achtzugeben: Nicht der Tag, an dem die Kündigung in die Post geht, sondern das Datum, mit dem dieses Schreiben in den Wirkungsbereich des Empfängers eingeht, sprich der Tag der Zustellung, ist entscheidend.
Wird der 3. Werktag des Monats verpasst, verschiebt sich die Kündigung entsprechend. Eine erneute Kündigung ist jedoch nicht notwendig.
Abweichende Kündigungsfristen
Im Rahmen des Mietvertrages können auch abweichende Kündigungsfristen für die Mieter vereinbart werden. Diese dürfen jedoch die Kündigungsfrist für den Mieter lediglich verkürzen, nicht aber verlängern.
Hintergrund ist, dass Mieter nicht zusätzlich in ihrer Freiheit der Wohnungssuche eingeschränkt werden sollen.
Kündigungsausschluss
Mit dem sogenannten Kündigungsausschluss vereinbaren Vermieter und Mieter, dass für einen begrenzten Zeitraum (üblicherweise zwei Jahre) die Kündigung durch beide Mietparteien ausgeschlossen werden.
Eine Kündigungssperre darf für maximal 4 Jahren vereinbart werden und muss mindestens 2 Jahre betragen, wenn diese vereinbart wurde (BGH, Beschluss vom 23. August 2016, Az. VIII ZR 23/16 (öffnet in neuem Fenster)).
Wichtig ist hierbei, dass eine solche Vereinbarung nur dann gültig ist, wenn diese wechselseitig erfolgt, sprich: für beide Seiten gilt.
So wird verhindert, dass Mieter schnell wieder ausziehen, aber auch, dass Vermieter unliebsame Mieter sofort wieder auf die Straße setzen.
Das Recht der beiden Seiten, unter bestimmten Voraussetzungen außerordentlich zu kündigen, bleibt indes unberührt.
Sonderkündigungsrechte
In einigen Fällen haben Mieter und Vermieter sogenannte Sonderkündigungsrechte. Diese erlauben das Mietverhältnis mit entsprechend verkürzter Frist zu kündigen.
Durch den Vermieter
Kündigungen durch die Vermieter sind zumeist schwierig durchzusetzen. Mögliche Gründe für eine wirksame Kündigung sind: Eigenbedarf, Verwertung der Wohnungen oder ein grundlegendes Fehlverhalten der Mieter.
Eigenbedarfskündigung
Die Eigenbedarfskündigung stellt den am häufigsten angegebenen Grund für die Kündigung eines Mietvertrages durch die Vermieter dar.
Benötigt der Vermieter selbst, einen nahen Familienangehörigen, Kinder des Lebenspartners oder eigene Pflegekräfte die Wohnung, so kann Eigenbedarf angemeldet werden.
Der Grund der Kündigung muss klar aus dem Kündigungsschreiben hervorgehen, genauso wie der nachfolgende Nutzer der Wohnung und ab wann die Nutzung beginnen soll. Eine Kündigung ohne weitere Angaben ist indes nicht wirksam.
Wurde die Wohnung kurz zuvor in Eigentum umgewandelt und verkauft, gilt eine Sperrfrist. Während dieser können Vermieter keinen Eigenbedarf anmelden. Die Frist beträgt drei Jahre, kann aber durch die jeweilige Landesregierung auf bis zu 10 Jahre verlängert werden.
Für wen darf Eigenbedarf angemeldet werden
Zu den Familienangehörigen und nahestehenden Personen gehören:
- Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner
- Kinder, Stiefkinder, Eltern, Schwiegereltern
- Kinder des Lebenspartners
- Enkel, Großeltern
- Geschwister
- Nichten und Neffen
- Cousins und Cousinen
- Haushaltshilfen, Pflegepersonal oder Hausmeister
Verwertungskündigung
Sollte die Weiterbewirtschaftung einer Immobilie nicht mehr rentabel sein, zum Beispiel wenn die Sanierung nicht mehr möglich ist und ein Neubau notwendig wird, haben Eigentümer die Möglichkeit den bestehenden Mietvertrag zu kündigen.
Dafür sind jedoch klare Grundlagen zu erfüllen:
- Verkauf, Kernsanierung bzw. Modernisierung oder der Abriss und Neubau sind geplant (anderweitige Nutzung)
- Die geplante Nutzung ist nachvollziehbare für Dritte (BGH NJW 2011, 1135 (öffnet in neuem Fenster))
- Durch den bestehenden Mietvertrag ist diese andere Nutzung nicht möglich
- Die Hinderung bringt wirtschaftliche Nachteile für die Eigentümer
Wichtig: Alle hier aufgelisteten Voraussetzungen müssen erfüllt sein, anderenfalls ist eine Verwertungskündigung unwirksam.
Vertragswidriger Gebrauch
Der Vermieter hat das Recht, den Mietvertrag mit seines Mieters aufgrund eines „nicht vertragsgemäßen Gebrauches“ fristlos zu beenden.
Dabei ist dies in der Praxis jedoch nur in Extremfällen möglich, so zum Beispiel, wenn der Mieter mehr als 100 Vögel frei in der Wohnung fliegen lässt oder einen Drogenhandel in der Wohnung betreibt.
Störung des Hausfriedens
Auch die Kündigung aufgrund einer „Störung des Hausfriedens“ ist nicht ohne Weiteres möglich und bedarf dessen Nachweis.
Beispiele hierfür wären mutwillige Sachbeschädigungen gegen das Eigentum des Vermieters oder Körperverletzungen gegen andere Bewohner oder den Eigentümer selbst.
Handelt es sich nicht um einen Akutfall, muss der Vermieter die Mieter jedoch zuerst abmahnen, bevor eine Kündigung erfolgen kann (§ 543 Abs. 3 BGB (öffnet in neuem Fenster)).
Zweifamilienhaus oder Einliegerwohnung
Speziell für Zweifamilienhäuser oder auch Einliegerwohnungen, bei denen Vermieter und Mieter unter einem Dach wohnen, kann der Eigentümer jederzeit kündigen. Dabei verlängert sich jedoch die Kündigungsfrist um 3 weitere Monate gegenüber der regulären Kündigungsfristen (§ 573a BGB (öffnet in neuem Fenster)).
Durch den Mieter
Für die Mieter tritt das Sonderkündigungsrecht zumeist dann ein, wenn durch den Vermieter die Miete erhöht wird. Aber auch Einschränkungen in der Nutzung, zum Beispiel durch Modernisierung und Sanierung, machen eine Kündigung möglich.
Modernisierungen
Im Fall der Modernisierung einer Wohnung haben Vermieter das Recht, die Miete zu erhöhen. Gleichzeitig bekommen Mieter die Möglichkeit, von ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch zu machen.
Die Kündigung hat dabei zum übernächsten Monat zu erfolgen (§ 555e BGB (öffnet in neuem Fenster)).
Wird die Modernisierungsankündigung um Mai zugestellt, kann noch im Juni zum August gekündigt werden.
Mieterhöhungen
Auch im Falle der Mieterhöhung haben Mieter das Recht, ihre Wohnung außerordentlich zu kündigen.
Die Mieter haben das Recht, die Erhöhung zu prüfen und im Zweifel zum übernächsten Monat zu kündigen (§ 561 BGB (öffnet in neuem Fenster)).
Gesundheitliche Gefährdung
Stellt das Bewohnen der Wohnung oder Räume ein Risiko für die Gesundheit der Bewohner dar, so können Mieter ihren Mietvertrag sofort fristlos kündigen.
Tod des Mieters
Sollte die Mieter der Wohnung versterben, haben deren Erben oder Nachlassverwalter ein Sonderkündigungsrecht. Dabei ist zu unterscheiden, wie genau das Mietverhältnis vor dem Tod ausgesehen hat:
- War der Verstorbene Alleinmieter, so geht das Mietverhältnis direkt auf die Erben oder den Nachlassverwalter über. Diese haben im Anschluss das Recht, den Mietvertrag mit einer Frist von einem Monat außerordentlich zu kündigen. Trotz der Kündigung sind die gesetzlichen oder auch vertraglichen Fristen jedoch zwingend einzuhalten.
- Bewohnte ein Ehepaar eine Mietwohnung gemeinschaftlich, so geht der gesamte Mietvertrag auf der lebende Ehepartner über.
- War der Verstorbene Teil einer Wohngemeinschaft, so scheidet nur der Verstorbene aus dem Mietverhältnis aus. Der Mietvertrag mit den anderen Bewohnern bleibt indes bestehen.
Auch nach dem Tod des Mieters muss der bestehende Mietvertrag noch schriftlich gekündigt werden.
Trennung als Kündigungsgrund?
Paare mieten häufig gemeinschaftlich eine Wohnung (beide stehen im Mietvertrag). Kommt es nun zur Trennung und dem Auszug einer der beiden Mieter, so stellt sich häufig die Frage: Was ist mit der Miete und dem Mietvertrag?
Allgemein stellt eine Trennung keinen Grund für eine außerordentliche Kündigung des Mietvertrages dar. Auch wenn ein Teil des Paares auszieht, besteht der Mietvertrag grundsätzlich auch weiterhin.
Da der Mietvertrag mit beiden Ex-Partnern geschlossen wurde, sind sie auch nur gemeinschaftlich berechtigt den Mietvertrag zu beenden / zu kündigen. Eine Kündigung muss in diesem Fall ordentlich, mit einer Frist von 3 Monaten und schriftlich, unterschrieben durch beide Mieter, erfolgen.
In der Regel lässt sich aber auch für solche Situationen eine andere Lösung mit dem Vermieter vereinbaren. Besonders wenn einer der Mieter in der Wohnung verbleiben und nur der zweite, ausgezogene Mieter aus dem Mietverhältnis ausscheiden möchte, lässt sich zumeist eine unkomplizierte Lösung finden.
Sprechen Sie hier auf jeden Fall direkt mit dem Vermieter welche Optionen möglich sind.
Widerspruch gegen Kündigungen
Nicht immer müssen Mieter eine berechtigte Kündigung durch die Eigentümer hinnehmen. Zum erweiterten Schutz der Mieter gehört auch, dass im Rahmen der Kündigung auf die Möglichkeit des Widerspruchs hingewiesen werden muss.
Widerspruch gegen eine Mietvertragskündigung kann eingelegt werden, wenn die Kündigung und der Auszug aus der Wohnung eine besondere Härte („Sozialklausel“) für die Bewohner darstellt (§ 574 BGB).
Der Widerspruch hat immer schriftlich bei dem Vermieter zu erfolgen. Auch hier gelten Fristen für dessen Eingang. So muss dieser spätestens 2 Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist bei dem Vermieter eingegangen sein.
Wichtig: Einer fristlosen Kündigung kann nicht widersprochen werden.
Weist der Vermieter im Rahmen der Kündigung auf die Möglichkeit des Widerspruches nicht hin, so entfällt die Einspruchsfrist der Mieter. In diesem Fall kann der Mieter auch noch kurz vor Ende der Frist oder vor Beginn eines Räumungsprozesses den Widerspruch erklären.
Besondere Härte
Ein Härtefall (gesetzlich besondere Härte) liegt immer dann vor, wenn es für die Mieter nicht zumutbar ist aufgrund ihrer Situation aus der Wohnung auszuziehen. Beispiele sind:
- fortgeschrittene Schwangerschaften
- anstehende Schulabschlüsse oder Universitätsexamen
- Invalidität, körperliche & geistige Behinderungen oder schwere Krankheiten
- drohende Obdachlosigkeit bei Auszug (mangels Wohnraumalternativen)
- lange Wohndauer (> 30 Jahren)
- gesetztes Alter der Mieter
- Vermeidung von Zwischenumzügen (beispielsweise: Warten auf die Fertigstellung eines Neubaus / einer Sanierung)
Anerkennung des Widerspruches durch den Vermieter
Nicht immer erkennen Vermieter den Widerspruch sofort an, müssen dies auch nicht.
Häufig können diese die Situation des Mieters auch nicht ohne Weiteres nachprüfen. In solchen Fällen muss dann das Gericht den Widerspruch des Mieters, sowie dessen Grundlage prüfen und entscheidet dann über dessen Wirksamkeit.
Geht es um drohende schwerwiegende Gesundheitsbeeinträchtigungen oder Gefahren für das Leben von Mietern und Eigentümer, sind Gerichte gezwungen, sachverständige Dritte einzuschalten (BGH, Urteil vom 15. März 2017, Az. VIII ZR 270/15 (öffnet in neuem Fenster)).
Grundsätzlich kann gesagt werden: Ist der Vermieter selbst auf die Wohnung angewiesen (Eigenbedarf) und droht sonst obdachlos zu werden, wird das Gericht die Interessen des Vermieters stärker berücksichtigen, als wenn es um eine Wohnung zur Kapitalanlage geht.
Das Gericht kann, wenn es dem Mieter recht gibt, die Fortführung des Mietverhältnisses anschließend vorübergehend oder auch unbefristet anordnen.
Für Schwangerschaften oder Schulabschlüsse ergeben sich die Verlängerungsfristen aus der Grundlage des Widerspruchs selbst. Bei „knappem Wohnraum“ obliegt die Frist der Entscheidung des Gerichtes. In dieser Zeit haben die Mieter zusätzliche Zeit, eine neue Wohnung zu finden. An der Kündigung als solcher ändert die befristete Verlängerung indes nichts.
Unbefristete Verlängerungen erhalten Mieter nur, wenn diese schon in einem sehr hohen Alter sind und ein Auszug / Umzug ihnen in keiner Weise mehr zugemutet werden kann.
Sonderformen der Kündigung
Untermietvertrag
Bei der Kündigung von Untermietverträgen ist entscheidend, ob die Räume / Wohnungen möbliert oder unmöbliert vermietet wird und ob der Hauptmieter selbst in der Wohnung lebt oder nicht:
- Sind die Räume unmöbliert vermietet, gelten die regulären Kündigungsfristen von 3 Monaten durch die Mieter. Der Hauptmieter kann die Wohnung nur mit 3 Monate verlängerter Frist bei dem Eigentümer kündigen.
- Bei möblierten Zimmern verkürzt sich die Kündigungszeit, wenn der Hauptmieter mit in der Wohnung lebt. Dann kann die Kündigung der Untermieter zum 15. des Monats erfolgen und zum Monatsende wirksam werden (§§ 573ff. BGB).
Zeitmietvertrag
Eine ordentliche Kündigung eines Zeitmietvertrages (eines Mietvertrages mit zeitlicher Befristung) ist nicht möglich.
Nach Ende des Vertrages kann der Eigentümer den Auszug der Mieter fordern und gegebenenfalls durchsetzen lassen, sofern der Grund der Befristung weiterhin gültig ist. Einen Anspruch auf Kündigungsschutz oder die Fortführung des Mietverhältnisses haben Mieter dabei nicht. Grund dafür ist, dass bei Abschluss die Befristung bereits bekannt war.
Die außerordentliche Kündigung bleibt jedoch weiter möglich.
Einzige Einschränkung: Eine fristlose Kündigung von Zeitmietverträgen ist nicht möglich. Ausnahmen bilden schwerwiegende Gründe, die auch eine vorübergehende Fortsetzung nicht zumutbar machen.
Mietvertrag in einer Wohngemeinschaft (WG)
Bei Wohngemeinschaften ist die Kündigung des WG-Mietvertrages abhängig davon, ob ein Hauptmieter oder ein Untermieter kündigt.
Der Hauptmieter kündigt
Will der Hauptmieter seine Wohnung kündigen, muss dieser dazu sowohl dem Vermieter als auch den Untermietern kündigen. Bei den Untermietverträgen sind zwei Fälle zu unterscheiden:
- Ohne berechtigtes Interesse: mithilfe des Sonderkündigungsrechts (§ 573a Abs. 2 BGB): Wenn der Hauptmieter die Wohnung selbst mit bewohnt, verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist für Untermietverträge um drei Monate. Somit muss der Untermietvertrag 3 Monate vor dem Hauptmietvertrag gekündigt werden.
- Bei möblierten Zimmern verkürzt sich die Kündigungszeit, wenn der Hauptmieter mit in der Wohnung lebt. Dann kann die Kündigung der Untermieter zum 15. des Monats erfolgen und zum Monatsende wirksam werden (§§ 573ff. BGB).
Untermieter kündigt
Ein mit dem Hauptmieter in der Wohnung lebender Untermieter kann bis zum 15. des Monats die Kündigung an den Hauptmieter übergeben. Dieser tritt dann zum Ende des Monats in Kraft.
Einer der Hauptmieter kündigt
Bei einer Wohngemeinschaft mit mehreren Hauptmietern, die alle im Mietvertrag stehen, müssen alle Mieter und der Vermieter bei jeder Änderung des Mietvertrags zustimmen.
Zusammen bilden alle Mieter, die als Hauptmieter erfasst sind, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR).
Sollten sich Mitbewohner weigern ihre Zustimmung zum Auszug einer Einzelnen zu geben, kann diese auf die Auseinandersetzung der Gesellschaft klagen.
Der Vermieter muss ebenfalls zustimmen, da er befürchten kann, dass durch den Wegfall der Mieter die Mietzahlungen in Gefahr geraten.
Ganze WG kündigt
Wenn alle Hauptmieter gemeinsam kündigen wollen, müssen sie alle die Kündigung unterschreiben.
Zusätzlich muss die Zustimmung aller Mitbewohner sowie auch des Vermieters eingeholt werden.
Es reicht nicht, wenn ein Mieter die Kündigung im Auftrag aller unterschreibt.
Einzelmietverträge kündigen
In Wohngemeinschaften mit Einzelmietverträgen für jeden Mitbewohner bezieht sich dieser in der Regel auf ein bestimmtes Zimmer und die anteilige Nutzung von Gemeinschaftsräumen.
In diesem Fall kann ein Mitbewohner mit einer 3-monatigen Kündigungsfrist ausziehen, ohne dass die anderen Mitbewohner ein Mitspracherecht haben und ohne den Mietvertrag auszugleichen.
Der Vermieter muss sich um einen neuen Mieter kümmern.
Nachmieter
Grundsätzlich verkürzt die eigenständige Suche nach einem Nachmieter die Kündigungsfrist nicht. Eine entsprechende Regelung muss dazu im Mietvertrag festgehalten werden (Nachmieterklausel).
Ob der Vermieter die potenziellen Nachmieter akzeptiert oder nicht, ist ihm allerdings freigestellt. In einigen Fällen lassen sich Vermieter jedoch auf die Verkürzung der Kündigungsfrist ein und akzeptieren den Nachmieter.
Rückzahlung der Mietkaution
Nach dem Auszug der Mieter haben diese das Recht, die hinterlegte Mietkaution zurückzuerhalten. In der Regel sollte diese schnellstmöglich nach Auszug und Ende des Mietvertrages zurückgezahlt werden.
Fordern die ehemaligen Mieter ihre Kaution nicht innerhalb von 6 Monaten zurück, verfallen deren Ansprüche auf die Rückzahlung.
Sollte der Vermieter eine Nachforderung für die Betriebskosten erwarten, darf ein Teil der Kaution auch länger einbehalten werden.
Fazit
Die Kündigung eines Mietvertrages ist ein wichtiger Prozess, der sowohl für Mieter als auch für Vermieter klar geregelt sein muss. Für Mieter ist die Kündigung relativ unkompliziert und kann mit einer Frist von maximal drei Monaten erfolgen, sofern es sich um einen unbefristeten Mietvertrag handelt. Wichtig ist, dass die Kündigung schriftlich erfolgt und von allen im Mietvertrag stehenden Parteien unterschrieben wird. Vermieter hingegen müssen bei der Kündigung eines Mietverhältnisses höhere Hürden überwinden und ein berechtigtes Interesse nachweisen können. Sonderkündigungsrechte bestehen in bestimmten Situationen sowohl für Mieter als auch für Vermieter.