Sonderumlage: Was ist das?

Eigentümer müssen stets mit anfallenden Kosten betreffend ihrer Immobilie rechnen. Neben Hausgeld, Instandhaltungsrücklagen kommt unter Umständen auch eine mögliche Sonderumlage hinzu.

Eine Sonderumlage bezeichnet eine Zahlung, die von Eigentümern einer Wohnungseigentümergemeinschaft getätigt wird, wenn es zu außerordentlichen Kosten kommt.

Normalerweise werden Aufwende der WEG mit dem Hausgeld bzw. der Instandhaltungsrücklage gedeckt. Sollten diese Zahlungen und Rücklagen aber zur Deckung der anfallenden Kosten nicht reichen oder es zu Hausgeldrückständen kommen, wird eine Kostenumlage in Betracht gezogen.

• Eine Sonderumlage wird zum Beispiel bei Hausgeldrückständen, außergewöhnlichen Aufwendungen, Modernisierungsmaßnahmen oder Reparaturkosten in Betracht gezogen.
• In einer Eigentümerversammlung wird darüber abgestimmt, ob eine Sonderumlage erhoben werden soll.
• Jeder Eigentümer ist gesetzlich dazu verpflichtet, sich an einer Sonderumlage zu beteiligen, sofern dies im Beschluss nicht anders festgelegt wurde.
• Der Anteil der Sonderumlage, der Eigentümer zahlen müssen, wird vom Verteilungsschlüssel definiert oder im Beschluss festgelegt.
• Bei einem Eigentümerwechsel ist der Verkäufer verpflichtet, die Kosten einer Sonderumlage zu zahlen, solange die Immobilie noch nicht übergeben wurde.
• Im Beschluss wird festgelegt, wie hoch die Sonderumlage ist, wie die Verteilung der Ausgaben auf die Eigentümer geregelt ist und wann bezahlt werden muss.
• Eigentümer können unter bestimmten Umständen eine Sonderumlage anfechten.
• Sofern Eigentümer die Immobilie vermieten, können Ausgaben für die Mehraufwände von der Steuer abgesetzt werden.

Definition & Nutzen Sonderumlage

Die Sonderumlage dient zur Sicherung der Kostendeckung, wenn das Hausgeld und Rücklagen nicht ausreichen. Eine Umlage wird also immer dann erhoben bzw. in Erwägung gezogen, wenn es Zahlungsrückstände gibt oder drohen. Die Sonderumlage dient dazu, die Eigentümergemeinschaft liquide zu halten.

In folgenden Fällen kann eine Umlage beschlossen werden:

• Außergewöhnliche Kosten, die von Instandhaltungsrücklagen nicht gedeckt werden können
• Liquiditätsschwierigkeiten
• Modernisierungsmaßnahmen
• Reparaturkosten

Wer zahlt die Sonderumlage?

Bei einer Sonderumlage ist jeder Eigentümer verpflichtet, sich anteilig an der Zahlung zu beteiligen. Auf einer Eigentümerversammlung wird beschlossen, ob eine Umlage erhoben wird und wie hoch diese ausfällt. Damit dieser Beschluss rechtsgültig ist, muss die Mehrheit der Eigentümer für eine Sonderzahlung stimmen.

In dem besagten Beschluss wird zudem festgehalten, wie hoch die jeweilige Zahlung eines Eigentümers ist, auch der Verteilungsschlüssel genannt. Dieser ist entweder in der Gemeinschaftsordnung festgehalten worden oder richtet sich nach den gesetzlichen Regelungen.

Eigentümerwechsel

Wer muss die Kosten für eine Sonderumlage tragen, wenn es zu einem Eigentümerwechsel kommt? Hier gilt der Tag, an dem der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird. Denn ab dann ist der neue Eigentümer für jegliche Zahlungsforderungen verantwortlich.

Das bedeutet: Ist der Kaufvertrag schon unterschrieben, die Wohnung aber noch nicht übergeben, zahlt der Verkäufer.

Fälligkeit der Umlage

Wann die Zahlung einer Sonderumlage fällig wird, wird im Beschluss festgelegt. Falls versäumt wird, einen Termin festzulegen, greift der § 28 Abs. 3 WEG.

Oftmals entscheiden sich die Gemeinschaften für die letztere Variante, da den Verwalter in der Regel die beste Übersicht über die Finanzen hat und weiß, wann die Zahlung der Sonderumlage benötigt wird.

Gesetzliche Grundlagen

Die Sonderumlage ist im  § 16 Absatz 2 WEG (öffnet in neuem Fenster) definiert. Genau wie das Hausgeld wird die Höhe der Zahlung der Sonderumlage pro Eigentümer anteilig verrechnet und ist verpflichtend.

Rechtlich gesehen gibt es keine Deckelung, was die Höhe des Betrags angeht. Die Verteilung der Kosten kann abweichend von den regulären Anteilen berechnet werden, sofern dies im Beschluss entschieden und festgehalten wird.

Grenzen der Sonderumlage

Eine solche Umlage von Mehrkosten kann nur erhoben werden, wenn aus den Instandhaltungsrücklagen anfallende Kosten nicht gedeckt werden können. Eine Ausnahme besteht hier bei Liquiditätsprobleme durch fehlende Hausgeldzahlungen – hier dürfen die Instandhaltungsrücklagen nicht verwendet werden.

Sollte bei einer Versammlung eine Sonderumlage beschlossen werden, ist diese unter gewissen Umständen anfechtbar.

Anfechtbar ist ein Beschluss, wenn er gegen das Erfordernis ordnungsgemäßer Verwaltung verstößt. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn es um nicht notwendige Sanierungsmaßnahmen geht.

Achtung: Wenn bereits Aufwendungen durch Sanierungsmaßnahmen entstanden sind, die bezahlt werden müssen, dann ist eine solche Kostenumlage nicht anfechtbar.

Gründe für eine Sonderumlage

Die Gründe einer Sonderumlage sind vielfältig. Generell werden laufende Nebenkosten mit dem Hausgeld gedeckt und Kosten, die dem Werterhalt des Gebäudes dienen, werden mit der Instandhaltungsrücklage gedeckt. Die Umlage wird aber zum Beispiel in folgenden Fällen relevant:

1. Wenn Instandhaltungsrücklagen für bestimmte Maßnahmen nicht ausreichen,
2. Um hohe Anschaffungskosten decken zu können,
3. Liquiditätsengpässen durch falsche Kalkulation des Wirtschaftsplans oder Hausgeldausfälle / Hausgeldrückstände
4. Um jegliche Altschulden seitens der WEG zu decken.

Sonderumlagen in Zusammenhang mit Hausgeldrückständen

In bestimmten Fällen kann es zu Hausgeldrückständen kommen. Wenn ein Eigentümer insolvent geht oder der Wirtschaftsplan nicht korrekt kalkuliert wurde. Bedeutet: Es konnten nicht alle laufenden Kosten mit den getätigten Hausgeldern gedeckt werden.

Hier kommt die Sonderumlage ins Spiel.

Da Instandhaltungsrücklagen lediglich dem Werterhalt des Gebäudes dienen, darf man auf diese nicht zurückgreifen. Stattdessen muss bei einer Versammlung beschlossen werden, eine Sonderumlage zu erheben, um die Hausgeldrückstände auszugleichen.

Beschluss über die WEG-Sonderumlage

In einer Eigentümerversammlung entscheidet die Wohnungseigentümergemeinschaft, ob ein Beschluss für eine Umlage gemacht wird. In diesem Beschluss müssen einige wichtige Rahmenbedingungen geklärt werden, damit der Beschluss rechtskräftig ist. Bei diesen formalen Voraussetzungen, basierend auf §§ 23 Abs. 2, 22 Abs. 2 in Verbindung mit §§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz, handelt es sich um folgende Punkte:

• Warum die Sonderumlage erhoben wird,
• wie hoch die Umlage ausfällt,
• wie Definition des Verteilungsschlüssels und damit der Anteil der Eigentümer und
• wann bezahlt werden muss.

Einspruch erheben

Nicht selten wollen Eigentümer nicht für eine Sonderumlage zahlen. Bei der Abstimmung für oder gegen die Mehrkosten in der Eigentümerversammlung können Eigentümer daher auch gegen die Sonderumlage stimmen. Sollte die Mehrheit aber für die Erhebung einer Sonderumlage stimmen, müssen sich auch die Gegenstimmen beteiligen, wenn folgende Kriterien erfüllt werden:

• die Mehrheit für die Sonderumlage abgestimmt hat und die Aufwendungen nicht unverhältnismäßig sind oder
• die Kosten sich über einen angemessenen Zeitraum verteilen.

Zudem können Eigentümer gegen den Beschluss Einspruch erheben. Hierbei müssen entsprechend rechtliche Schritte eingeleitet werden, um ggf. festzustellen, dass der Beschluss nicht rechtskräftig ist.

Höhe der Sonderumlage

Wie hoch die gesamte Sonderumlage ist, variiert stark, da es keine gesetzliche Deckelung gibt. Daher gilt, wenn es sich um sehr hohe Kosten handelt, dass Eigentümer die Zahlung in Raten vornehmen können, mit einzeln festgelegten Fälligkeitsterminen.

Einen Vorschlag über die Höhe der Kostenumlage macht in der Regel die zuständige WEG-Verwaltung bzw. WEG-Verwalter.

Wie hoch der Zahlungsanteil der jeweiligen Eigentümer ist, hängt vom Miteigentumsanteil (§ 16 Abs. 2 WEG) ab und berechnet sich wie auch das Hausgeld. Eine Ausnahme kann jedoch erfolgen, wenn es einzelne Kostenpunkte gibt, die in der Versammlung und dem Beschluss von den Eigentümern abweichend vom Verteilungsschlüssel definiert werden.

Beispiel

Jedes Jahr zahlen Eigentümer einer WEG in Instandhaltungsrücklagen ein. Gehen wir davon aus, dass sich die Eigentümer in einer Versammlung, entschieden haben, das Dach zu sanieren:

Dadurch, dass das Dach zwingend Gemeinschaftseigentum ist, müssen sich alle Parteien an den Kosten beteiligen.

In so einem Fall würde sich folgende beispielhafte Rechnung ergeben:

In diesem Beispiel müsste eine Sonderzahlung in der Höhe von mindestens 50.000 € festgelegt werden. Oft fällt diese jedoch höher aus, da Eigentümer die Rücklagen nicht komplett erschöpfen möchten.

Besteht die Eigentümergemeinschaft nun aus nur 6 Miteigentümer, mit jeweils gleich vielen MEA (Miteigentumsanteilen), so werden die 50.000 € gleich verteilt. Somit müssen alle Eigentümer jeweils 8.333,33 € an die Gemeinschaft zahlen.

Eigenen Anteil an Sonderumlage berechnen

Für die Berechnung des eigenen Anteils der Umlage auf Basis der Miteigentumsanteile MEA können Sie unseren kostenlosen online Sonderumlagenrechner benutzen:

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