Die Heizperiode beginnt in wenigen Wochen, und viele Gemeinschaften stehen vor demselben Terminplan: Wartung, hydraulischer Abgleich, ein möglicher Kesseltausch. Seit dem 29. Juli 2026 gilt dafür ein neues Gesetz. Das bisherige Gebäudeenergiegesetz heißt nun Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Die pauschale Pflicht, neue Heizungen mit 65 Prozent erneuerbaren Energien zu betreiben, ist entfallen.
Für Wohnungseigentümer, Beiräte und Vermieter ändert das die Technikwahl – nicht aber die Pflicht, in der WEG sauber zu beschließen und die laufende Anlage rechtzeitig winterfest zu machen. Dieser Ratgeber fasst zusammen, was beim Heizungstausch nach GModG jetzt gilt, welche Fristen bleiben und welche Beschlüsse vor der Heizperiode sinnvoll sind.
- Das Änderungsgesetz wurde am 28.07.2026 im Bundesgesetzblatt (BGBl. 2026 I Nr. 226) verkündet. Die wesentlichen Neuregelungen gelten seit dem 29.07.2026.
- Die frühere 65-Prozent-Regel der §§ 71 bis 73 GEG entfällt. Neue Anforderungen stehen in § 42 GModG (öffnet in neuem Fenster).
- Gas- und Ölheizungen dürfen wieder eingebaut werden, unterliegen aber der Bio-Treppe nach § 43 GModG (öffnet in neuem Fenster) ab 2029.
- In der WEG braucht der Heizungstausch weiterhin einen Beschluss: als Erhaltung nach § 19 WEG (öffnet in neuem Fenster) oder als bauliche Veränderung nach § 20 WEG (öffnet in neuem Fenster).
- Unabhängig vom Tausch bleibt die Wartungspflicht nach § 60 GModG (öffnet in neuem Fenster) bestehen – sie sollte vor dem 1. Oktober erledigt sein.
Was das Gebäudemodernisierungsgesetz ändert
Das Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Modernisierung der Wärmeversorgung in Gebäuden löst das Gebäudeenergiegesetz nicht durch ein völlig neues Regelwerk ab. Es handelt sich um eine umfassende Novelle desselben Gesetzes, das nun unter neuem Kurztitel geführt wird. Maßgeblich sind das Bundesgesetzblatt 2026 I Nr. 226 (öffnet in neuem Fenster) und die konsolidierte Fassung auf gesetze-im-internet.de (öffnet in neuem Fenster). Das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen erläutert die Zielsetzung auf seiner GModG-Seite (öffnet in neuem Fenster): Eigentümer sollen die Heiztechnik selbst wählen, klimafreundliche Anlagen bleiben förderfähig. Weitere Artikel greifen zum 1. Januar 2027, 2028 und 2030. Für die Heizperiode 2026/27 zählt, was seit dem 29. Juli 2026 gilt.
Wegfall der 65-Prozent-Regel
Bis zur Novelle mussten neu eingebaute Heizungen in vielen Fällen mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen. Diese Vorgabe – umgangssprachlich oft Heizungsgesetz genannt – stand in den §§ 71 ff. GEG und war in unserem älteren Beitrag zum Gebäudeenergiegesetz noch der Kern. Sie gilt so nicht mehr.
Das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung fasst in seinem GModG-Infoportal (öffnet in neuem Fenster) zusammen: Mit den alten §§ 71 bis 73 GEG entfallen die 65-Prozent-Anforderung, die gesetzliche Beratungspflicht beim Heizungstausch und bestimmte Betriebsverbote. Das ist keine Aufforderung, unwirtschaftliche Anlagen einzubauen. Es verschiebt die Entscheidung zurück auf Eigentümer, Beirat und Verwaltung – mit den Maßgaben der neuen §§ 42 bis 46 GModG.
Zulässige Heiztechniken nach § 42 GModG
§ 42 Abs. 2 GModG (öffnet in neuem Fenster) nennt die Optionen, wenn eine Heizungsanlage in einem bestehenden Gebäude ersetzt wird. Zulässig sind unter anderem:
- eine Heizungsanlage, die mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas betrieben wird,
- eine elektrisch angetriebene Wärmepumpe,
- eine solarthermische Anlage,
- Biomasse oder Wasserstoff einschließlich daraus hergestellter Derivate,
- Wärmepumpen- oder Solarthermie-Hybridheizungen,
- eine hocheffiziente Kraft-Wärme-Kopplungs-Anlage,
- eine Stromdirektheizung,
- der Anschluss an ein Wärmenetz über eine Hausübergabestation,
- eine andere innovative Heizungslösung.
Wer eine dieser Varianten oder eine Kombination wählt, muss die jeweiligen Ergänzungsvorschriften der §§ 43 bis 46 GModG einhalten. Eine Wärmepumpe bleibt oft die wirtschaftlich bessere Wahl, ist aber nicht mehr die einzige gesetzlich vorgesehene Standardlösung.
Die Bio-Treppe bei Gas- und Ölheizungen
Wer nach dem 29. Juli 2026 in ein bestehendes Gebäude eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung einbaut, muss später einen steigenden Anteil biogener Brennstoffe oder Wasserstoff einsetzen. § 43 Abs. 1 GModG (öffnet in neuem Fenster) legt fest:
- ab dem 1. Januar 2029 mindestens 10 Prozent,
- ab dem 1. Januar 2030 mindestens 15 Prozent,
- ab dem 1. Januar 2035 mindestens 30 Prozent,
- ab dem 1. Januar 2040 mindestens 60 Prozent
der mit der Anlage bereitgestellten Wärme. Alternativen zur reinen Beimischung sind unter den Voraussetzungen der Absätze 3 bis 5 eine Solarthermieanlage, eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung oder eine geeignete Wärmepumpen-Hybridheizung. Ist der Gebäudeeigentümer nicht zugleich Betreiber, erfüllt nach Absatz 6 der Betreiber die Pflicht.
Zusätzlich kündigt § 42a GModG (öffnet in neuem Fenster) ein weiteres Gesetz bis zum 1. Dezember 2026 an: eine Grüngas- und Grünheizölquote für Inverkehrbringer, die Brennstoffe bis 2045 auf klimaneutrale Energieträger umstellen soll. Den Wortlaut dieses Quote-Gesetzes gibt es noch nicht. Verwaltungen sollten die Ankündigung im Blick behalten, aber keine spekulativen Preise in den Wirtschaftsplan schreiben.
Heizungstausch nach GModG in der Wohnungseigentümergemeinschaft
Das GModG ändert das Wohnungseigentumsrecht nicht. Die zentrale Heizungsanlage gehört in der Regel zum Gemeinschaftseigentum. Ob ein Tausch als Erhaltung oder als bauliche Veränderung läuft, entscheidet über Mehrheit, Begründung und Kosten.
Erhaltung oder bauliche Veränderung
Ersetzt die Gemeinschaft eine defekte oder abgängige Anlage durch eine gleichartige, handelt es sich typischerweise um die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG (öffnet in neuem Fenster). Dafür beschließt die Eigentümerversammlung im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung.
Geht der Tausch über die Erhaltung hinaus – etwa der Wechsel von Gas auf Wärmepumpe, neue Leitungsführungen, Fassadeneingriffe oder ein Fernwärmeanschluss –, liegt eine bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG (öffnet in neuem Fenster) vor. Heizungsanlagen stehen nicht auf der privilegierten Liste des § 20 Abs. 2 WEG (Barrierefreiheit, Wallbox, Einbruchschutz, Telekommunikation, Steckersolargeräte). Ein Anspruch einzelner Eigentümer auf genau eine Technik folgt daraus nicht automatisch. Die Gemeinschaft bleibt beschlussfähig, muss aber die Grenzen des § 20 Abs. 4 WEG beachten: keine grundlegende Umgestaltung der Anlage und keine unbillige Benachteiligung einzelner Eigentümer.
Beschluss, Kosten und Umlage
Eine professionelle WEG-Verwaltung sollte vor der Versammlung mindestens klären: Ist der Tausch technisch nötig oder nur gewünscht? Welche Optionen nach § 42 GModG sind am Standort realistisch? Liegt ein kommunaler Wärmeplan vor? Welche Kosten trägt die Erhaltungsrücklage, welche eine Sonderumlage?
Die Kostenverteilung folgt der Teilungserklärung und § 16 WEG (öffnet in neuem Fenster). Ein Mehrheitsbeschluss kann den Schlüssel ändern – aber nicht grenzenlos. Der Bundesgerichtshof hat am 24. April 2026 (Az. V ZR 50/25 (öffnet in neuem Fenster)) entschieden: Bei Erhaltungsmaßnahmen, die dem Werterhalt dienen, widerspricht es regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung, bei unterschiedlich großen Wohnungen von Wohnfläche oder Miteigentumsanteilen auf eine Verteilung nach Einheiten umzustellen. Das Urteil betraf gerade eine Heizungserneuerung. Wer im Herbst über den Tausch beschließt, sollte den Umlageschlüssel deshalb nicht nebenbei „vereinfachen“.
Fördermittel der Bundesförderung für effiziente Gebäude bleiben nach Angaben des BMWSB mit angepassten Bedingungen seit dem 21. Juli 2026 verfügbar. Die konkreten Zuschüsse prüft die Verwaltung bei der KfW; sie ersetzen den WEG-Beschluss nicht.
Was Vermieter bei der Umlage beachten
Für vermietete Wohnungen bleibt der Heizungstausch oft eine energetische Modernisierung. Die Mieterhöhung richtet sich nach den §§ 559 ff. BGB. Neu ist § 559e BGB (öffnet in neuem Fenster): Für den Einbau einer Heizungsanlage im Sinne des § 43 GModG gilt der sonst übliche Pauschalabzug von 15 Prozent für fiktive Erhaltungskosten nicht. Die umlagefähigen Modernisierungskosten können dadurch höher ausfallen als bei anderen Maßnahmen. Daneben gelten die Kappungsgrenzen des Modernisierungsrechts, insbesondere 0,50 Euro je Quadratmeter und Monat innerhalb von sechs Jahren für die in § 559e genannten Fälle.
Beim Betrieb der Anlage bleibt die Aufteilung der CO2-Kosten zwischen Vermieter und Mieter relevant. Die Novelle ändert das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz: Ab 2028 sollen sich Mieter und Vermieter bestimmte Kosten nach Einbau einer Gas- oder Ölheizung hälftig teilen, später auch Preisbestandteile biogener Brennstoffe. Details und Härtefallregeln stehen im amtlichen Überblick des GModG-Infoportals. Bis diese Stufen greifen, gilt das bisherige Stufenmodell nach dem energetischen Zustand des Gebäudes weiter. Verwaltungen sollten in der Mietverwaltung die Abrechnungssystematik nicht vorschnell umstellen.
Was vor der Heizperiode noch gilt
Der Wegfall der 65-Prozent-Regel ändert nichts an den Betreiberpflichten, die schon bisher im GEG standen und nun im GModG fortgelten. Sie sind für den Herbst oft dringender als ein Tauschbeschluss.
Wartung: Nach § 60 GModG (öffnet in neuem Fenster) müssen Komponenten, die den Wirkungsgrad der Heizung, Kühlung, Raumlufttechnik oder Warmwasserversorgung wesentlich beeinflussen, regelmäßig gewartet und instand gehalten werden. Fachkunde ist erforderlich. In der Praxis heißt das: den Wartungsvertrag vor dem 1. Oktober abschließen oder die fällige Inspektion terminieren, bevor der erste Kälteeinbruch die Anlage belastet.
Heizungsprüfung: § 60b GModG (öffnet in neuem Fenster) bleibt aktuell. In Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen sind ältere wassergeführte Heizungen – keine Wärmepumpen – zu prüfen und zu optimieren. Anlagen, die vor dem 1. Oktober 2009 eingebaut wurden, müssen bis zum 30. September 2027 geprüft sein. Jüngere Anlagen nach Ablauf von 15 Jahren. Wer die Prüfung mit der Herbstwartung verbindet, spart Doppelanfahrten.
Hydraulischer Abgleich: Nach § 60c GModG (öffnet in neuem Fenster) ist ein Heizungssystem mit Wasser als Wärmeträger nach Einbau oder Aufstellung einer Heizungsanlage in Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen hydraulisch abzugleichen. Unser Beitrag zum hydraulischen Abgleich bleibt insoweit gültig; die Pflicht ist nicht entfallen.
Vermieter schulden während der Heizperiode eine funktionstüchtige Heizung. Fällt die Anlage aus, drohen Mietminderung und Schadensersatz. Die Verwaltung sollte deshalb Tauschpläne und Notfallketten trennen: Ein Beschluss über die neue Technik im Oktober hilft nicht, wenn der alte Kessel im November stehen bleibt.
Was Sie jetzt tun sollten
- Wartung vor dem 1. Oktober legen. Prüfen Sie Verträge, Termine und Ersatzteilverfügbarkeit. Dokumentieren Sie die Fachkunde nach § 60 GModG.
- Heizungsprüfung nach § 60b staffeln. Listen Sie Anlagen nach Einbaudatum. Was vor Oktober 2009 eingebaut wurde, hat Frist bis 30.09.2027 – der Herbst 2026 ist der richtige Planungsstart.
- Technikoptionen nach § 42 GModG sortieren. Nicht jede WEG braucht sofort einen Tausch. Wo er ansteht, gehören Wärmeplan, Gebäudehülle und Betriebskosten in dieselbe Vorlage.
- Beschluss sauber trennen. Erhaltung nach § 19 WEG und bauliche Veränderung nach § 20 WEG nicht in einem Satz vermengen. Den Umlageschlüssel nur ändern, wenn er den Größenverhältnissen standhält.
- Vermietete Einheiten gesondert rechnen. Modernisierungsumlage nach § 559e BGB, CO2-Aufteilung und Betriebskostenabrechnung nicht vermischen.
- Förderung prüfen, nicht voraussetzen. BEG-Mittel können den Wirtschaftsplan entlasten. Der Beschluss muss auch ohne Zusage tragfähig sein.
Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen zum Gebäudemodernisierungsgesetz und zur Praxis in der Hausverwaltung. Er ersetzt keine rechtliche Prüfung der Teilungserklärung, eines einzelnen Beschlusses oder eines Mietvertrags.