Tipps für Vermieter

Vermieten klingt erst einmal einfach. „Klingt“ ist aber der springende Punkt, denn nicht alles erledigt sich von allein und an einigen Stellen werden Vermieter immer wieder aufs Neue auf die Probe gestellt. Mit den nachfolgenden Tipps für Vermieter möchten wir Ihnen helfen, erfolgreich, langfristig und richtig zu vermieten.

So ist der Vermieter für die Instandhaltung der Wohnung verantwortlich und muss Schäden (Mängel) an und im Gebäude zeitnah beheben. Sollte dies nicht geschehen, sind die Mieter in der Lage, die zu zahlende Miete zu kürzen oder im Extremfall komplett einzubehalten.

Neben der Pflicht der Instandhaltung gehören zum Alltag von Vermietern auch weitere Pflichten wie die:

• Jährliche Erstellung einer Nebenkostenabrechnung für die Mieter
• Jährliche Darstellung der Wirtschaftlichkeit gegenüber dem Finanzamt (Steuererklärung)
• Teilnahme an den Eigentümerversammlungen (wenn die Mietwohnung Teil einer WEG ist)
• Abstimmungen von Sanierungen, Hausordnung, etc. mit Miteigentümern
• Mieterwechsel, Renovierung, Neuvermietung
• Mögliche Rechtsstreitigkeiten mit Mietern, Mietervereinen, Miteigentümer

Besonders bei diesen Leistungen kann eine professionelle Hausverwaltung Abhilfe schaffen. Diese kümmert sich um die wirtschaftliche, technische und juristische Betreuung der Mietwohnungen.

Langfristig oder doch auf Zeit?

Der „unbefristete Mietvertrag“ wird (wie der Name vermuten lässt) auf eine unbestimmte Zeit geschlossen; kann also mitunter Jahrzehnte laufen. Sich von einem langfristigen Mieter wieder zu trennen, ist dagegen nicht so einfach. Der Mieterschutz ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB (öffnet in neuem Fenster)) besonders tief und umfassend verankert.

Umgekehrt sparen sich Vermieter durch langfristige Mietverträge die häufige Suche nach Nachmietern und der möglicherweise damit verbundene Leerstand.

Dem gegenüber steht der Mietvertrag auf Zeit. Hierbei werden Räumlichkeiten (häufig möblierte) für einen begrenzten Zeitraum vermietet. Vorteil dieser Form des Vermietens ist vorwiegend, dass Mieter nach kurzer Zeit die Wohnung, das Zimmer oder das Haus wieder verlassen. Dafür sind die Eigentümer / Vermieter entsprechend häufig mit der Suche nach Nachmietern konfrontiert.

Realistisch kalkulieren

Auch wenn einige „Immobiliengurus“ mitunter anderes behaupten: Das Vermieten von Wohnungen ist ein langfristiges Anlageprojekt. Das bedeutet, dass besonders bei finanzierten Wohnungen das Projekt erst nach mehreren Jahren Profite erwirtschaften wird. Ein Beispiel:

Finanzieren Sie eine Wohnung (85m² in Düsseldorf-Hafen mit 4.275 Euro pro m²) zum Kaufpreis von ca. 364.000 Euro (+ 12,07% Kaufnebenkosten) mit einem Kredit in Höhe von 332.935 Euro über 10 Jahre, so müssen Sie mit einem effektiven Jahreszins von min. 2,61% p.a. rechnen. Die Tilgung soll über die Laufzeit erfolgen. Es werden zusätzlich 75.000 Euro Eigenkapital eingebracht.

Dies bedeutet eine monatlich zu zahlende Rate von 3.146,23 Euro.

Für die Wohnung kann eine monatliche Miete von 11,64 Euro pro m² verlangt werden, also 989,40 Euro pro Monat.

Damit ergibt sich nach Abzug der Finanzierungskosten der Wohnung ein Minus von 2.156,83 Euro pro Monat.

Über die gesamte Kreditlaufzeit ergibt sich so ein zusätzlicher Kapitalbedarf von 258.819,60 Euro, der zusätzlich zum Eigenkapital am Anfang gestemmt werden muss. Nicht eingeschlossen sind hier Kosten für Reparaturen, Sanierung oder Modernisierungen.

Die einzige Möglichkeit ist eine Verlängerung der Kreditlaufzeit.

Bei einer Laufzeit von 25 Jahren ergeben sich ein Jahreseffektivzins von 3,52%, sowie eine monatliche Rate von 1.703,52 Euro.

Der zusätzliche monatliche Kapitalbedarf beschränkt sich dann auf 714,12 Euro, bzw. 214.236,00 Euro über die gesamte Laufzeit.

Diese einfache Rechnung zeigt, dass das Vermieten der Wohnungen zunächst kein Geld in die eigene Tasche spült. Allerdings darf nicht vergessen werden, dass der Wert der Wohnung in der Zeit bis zur Tilgung ebenfalls ansteigt.

In Düsseldorf sind die Kaufpreise pro m² im letzten Jahr um 7,90% gestiegen. Für unsere Beispielwohnung bedeutet dies, dass im Zeitraum von 10 Jahren der Wert um ganze 414.000 Euro und über 25 Jahre um ca. 2,072 Mio. Euro ansteigen würde. Bei einem angenommenen Wertanstieg, der konstant bleibt.

Die Lage einer Wohnung ist ausschlaggebend

Die Lage ist ein grundsätzlich nicht veränderbarer Faktor bei der Bewertung von Immobilien und der Kalkulation von Kaltmietpreisen. Sie gibt Aufschluss über den Wohlstand und das Umfeld eines Objektes.

Dabei werden zwei Perspektiven unterschieden: die Makro- und die Mikrolage.

Makrolage

Der Begriff Makrolage bezieht sich auf das weitere Umfeld, in dem sich Haus oder Wohnung befinden. Dabei spielen Land, Region, Stadt und Stadtteil eine zentrale Rolle.

Entscheidend für den Wert einer Makrolage sind die Zukunftsaussichten einer Region. Je besser die wirtschaftliche Perspektive, desto attraktiver wird es für Arbeitnehmer, Unternehmen und Investoren dorthin zu ziehen. Mit der Attraktivität steigt gleichzeitig auch die Nachfrage innerhalb der Region und damit die Preisforderung der Wohnungsanbieter.

In Deutschland sind besonders die Großstädte wie Berlin, München, Frankfurt und Hamburg wirtschaftlich bedeutend und damit gefragte Lagen. Generell lässt sich in Deutschland ein Nachfragetrend für die großen Ballungsräume erkennen; so sind Lagen auf dem Land tendenziell günstiger als in den Großstädten.

Mikrolage

Die Mikrolage hingegen stellt eine direkte Betrachtung der unmittelbaren Umgebung der Immobilie dar. So spielen Faktoren wie:

• Der Altersdurchschnitt der Nachbarschaft
• Die Nähe zum öffentlichen Nahverkehr
• Die Nähe zu Schulen und Kitas
• Das Angebot an Kultur- und Freizeit-Aktivitäten
• Die Nähe zu Parks und Spielplätzen
• Die Lärmbelästigung durch Straßen oder Industrie
• Das Angebot an Ärzten und öffentlicher Versorgung

eine zentrale Rolle.

Hochwertige Ausstattungen steigern die Mieten

Je hochwertiger die Ausstattung einer Wohnung, desto höher der Mietpreis. Was logisch klingt, ist in der Praxis nicht immer leicht zu vergleichen.

Grundsätzlich versteht sich unter der Ausstattung einer Wohnung der Teil der Einrichtung, mit dem der Vermieter die Wohnung versehen hat. Dazu gehören:

• Heizung
• Ausstattung von WC und Badezimmer
• Balkon
• Einbauküchen

Was hochwertig ist und was nicht, hängt mit dem „ortsüblichen Standards“ zusammen. Wenn 2/3 Wohnungen in der Region über einen gleichen Ausstattungsgegenstand verfügen, dann ist dieser kein Extra, sondern der ortsübliche Standard.

Der Mietspiegel gibt Auskunft

Eine Auskunft über die Vergleichsmiete einer Region gibt der sogenannte Mietspiegel. Dieser gibt in Abhängigkeit von Lage, Größe und Ausstattung Aufschluss über die Höhe der „ortsübliche Vergleichsmiete“ in der Region.

Diese Vergleichsmiete ist eine gute Indikation für den Mietpreis und wird auch bei Mieterhöhungen als Bemessungsmittel genutzt.

Wie weit von dieser Vergleichsmiete abgewichen werden darf, ist davon abhängig, ob in dem Umfeld die sogenannte Mietpreisbremse aktiv ist. In Städten und Regionen mit „angespannten Wohnungsmärkten“, also wenigen freien Wohnungen und in den vergangenen Jahren stark gestiegenen Mieten, können die jeweiligen Landesregierungen diese einsetzen.

Ziel der Mietpreisbremse ist es, den Anstieg der Mietpreise bei Neuvermietung zu begrenzen. So können Vermieter die Mieten beim Mieterwechsel nur maximal 10% über die ortsüblichen Vergleichsmiete anheben.

In Regionen ohne Mietpreisbremse kann die Miete maximal 20% über der Vergleichsmiete liegen. Es sei denn, der Vermieter kann nachweisen, dass er keinen Gewinn macht, dann darf die Miete auch weiter erhöht werden.

Alles, was 50% über der Vergleichsmiete liegt, zählt hingegen als „Wucher“.

Vermieten ohne Makler

Wenn die Wohnung ohne Makler vermietet werden soll, bestehen direkt die ersten Herausforderungen: Wie finden sich passende Mieter? Wie ist festzustellen, ob diese zuverlässig sind?

Die eigene Wohnung vermarkten

Vor Beginn der eigenständigen Vermarktung muss ein Exposé (Werbeprospekt) für die eigene Wohnung erstellt werden. Dieser soll potenziellen Interessenten einen umfassenden Eindruck der Wohnung und des Gebäudes geben.

Teil dieses Exposés sind auch immer qualitativ hochwertige Fotos sowie ein aufbereiteter Grundriss.

Im Anschluss sollte dieses auf allen großen Immobilienportalen, wie immowelt und immobilienscout24 hochgeladen werden.

Ein Großteil aller Suchen nach Wohnungen, Häusern, aber auch Gewerbeobjekten läuft heutzutage über diese Portale ab.

Bewerber prüfen

Finden sich Interessenten für die angebotene Wohnung, muss vor dem Vertragsabschluss sichergestellt werden, dass diese zuverlässig sind.

Dazu sollte von dem potenziellen Mieter eine sogenannte Mieterunbedenklichkeitserklärung und Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vorvermieters gefordert werden. Darin bescheinigt der vorherige Vermieter, dass der Interessent ein zuverlässiger Mieter war/ist.

Analog zum Arbeitszeugnis soll es einen besseren Eindruck des Kandidats vermitteln.

Neben dieser Bescheinigung sollten auch Einkommensnachweise, Mieterselbstauskunft und Bonitätsauskunft vom Mieter verlangt werden. Alle Dokumente zusammen geben dem Vermieter einen umfassenden finanziellen Eindruck des Gegenübers.

Letztlich spielen aber auch persönliche Sympathie und das eigene Bauchgefühl eine Rolle; wenn auch zumeist eine untergeordnete.

Vermieten mit professioneller Immobilienmakler

Beim Vermieten mit Maklern werden zumeist alle Aufgaben direkt von den Experten übernommen.

Begehung und Exposé des Maklers

Alles beginnt mit der Erstbegehung zusammen mit dem Makler, die zumeist direkt im Laufe dieses Termins Fotos macht und (wenn Grundrisse schon länger nicht aktualisiert wurden) die Räume zum Teil neu aufmisst.

Im Anschluss wird ein professionelles Exposé erstellt. Hierbei können die Makler nicht nur auf ihre Erfahrung in der sprachlichen Gestaltung, sondern auch auf die vorhandene Kenntnis in der Region zurückgreifen.

Wie bereits beschrieben, haben Makro- und Mikrolage einen entscheidenden Einfluss auf den Wert der Wohnung und damit auf den Mietpreis. Durch das Wissen um die Region und deren Vorteile kann so das Interesse und der erzielbare Mietpreis maximiert werden.

Auch die gemachten Fotos werden im Zuge der Exposé-Gestaltung noch einmal gesichtet und leicht bearbeitet. Ziel der Bearbeitung sollte dabei nicht sein, dass der Eindruck grundlegend verändert wird - vielmehr sorgen eine leichte Farbkorrektur und die richtige Belichtung für eine bessere Vermarktung.

Der Grundriss und die (eventuell) gemachten Neuaufmessungen werden anschließend zusammengeführt und in einen neuen, häufig „virtuellen“ Grundriss übernommen. Dieser kann dann im Rahmen des „Virtual-Home-Stagings“ in ein virtuelles Modell überführt werden.

Virtual Home Staging als Vertriebsförderung

Vor allem Wohnungen, die noch im Rohbau sind, haben es häufig schwerer von Interessenten wahrgenommen zu werden. Die kahlen Wände und fehlenden Bodenbelege schrecken Mieter, aber auch Käufer häufig ab. Die Lösung: Virtual Home Staging.

Dabei wird der Grundriss in ein digitales Modell übernommen und kann dann am Computer virtuell eingerichtet werden. So werden aus Rohbauten schon vor Fertigstellung der Bauarbeiten virtuell begehbare Traumwohnungen.

Wohnungs-Vermarktung durch Makler

Auch professionelle Makler bewerben Miet-/Eigentumswohnungen, Häuser und Gewerbeeinheiten auf den großen Immobilienplattformen.

Darüber hinaus haben die meisten zusätzlich auch eine ganze Kartei voller Gesuche.

Interessenten, die auf der Suche nach einer neuen Wohnung, einem neuen Haus oder einem Gewerbeobjekt sind, können sich bei den Maklern registrieren lassen und werden dann angeschrieben, wenn ein passendes Objekt bei dem Immobilienunternehmen inseriert wird.

Dies führt in den meisten Fällen dazu, dass besonders begehrte Wohnlagen gar nicht erst auf den Plattformen gelistet, sondern direkt vermietet werden, sobald der Immobilienmakler das Exposé erstellt hat.

Unterstützung über die Vermarktung hinaus

Der Service der meisten Makler endet aber nicht mit der bloßen Vermarktung von Wohnungen und Häusern. In der Regel werden auch alle folgenden Schritte und Abläufe auf Wunsch durch die Experten angeboten.

Dazu zählen:

• Durchführung von Besichtigungen
• Erstellung und Anpassungen von Mietverträgen
• Koordination von Wohnungsübergaben

Vor- und Nachteile eines Immobilienmaklers

Auch wenn ein Makler für seine Tätigkeit entlohnt werden will, macht es für viele Vermieter Sinn auf deren Expertise und Marktkenntnis zu vertrauen. Zu den wichtigsten Vorteilen zählen:

• Zeitersparnis bei der Mietersuche
• Professionelle Prüfung der Interessenten
• Professionelle Ermittlung und Maximierung des Mietpreises
• Professionelle Unterstützung beim Anpassen des Mietvertrages
• Zeitersparnis bei Wohnungsübergabe und Verwaltungsaufwand

Die Kosten eines Immobilienmaklers orientieren sich an der monatlichen Kaltmiete. In der Regel werden zwischen 1,5 und 2 Monatskaltmieten zzgl. Mehrwertsteuer fällig.

Nach dem Wohnungsvermittlungsgesetzt §2 Abs. 1a gilt zudem das Bestellerprinzip. Dies bedeutet, dass die Kosten von der Partei zu tragen sind, die der Makler bestellt hat.

Beauftragt der Vermieter nun einen Immobilienmakler, so muss dieser die Kosten allein tragen.

Wenn aufseiten des Eigentümers viel Zeit und Wissen um die Vermarktung und die rechtlichen Aspekte bestehen, kann aber auch ohne Makler erfolgreich vermietet werden.

Zu den größten Plattformen in Deutschland gehören: Immowelt (öffnet in neuem Fenster)und Immobilienscout24 (öffnet in neuem Fenster).

Alternativ kann im ersten Schritt auch im Freundes- und Bekanntenkreis gefragt werden, ob dort aktuell jemand nach einer neuen Wohnung sucht. Hierbei ist jedoch Vorsicht geboten: gerade im erweiterten Bekanntenkreis kommt es häufiger vor, dass sich einzelne Personen davon versprechen vergünstigt oder gar kostenlos in der leer stehenden Wohnung unterzukommen.

Selbstverständlich kann man einen „Freunde- & Familienrabatt“ gewähren, sollte aber auch immer an die eigenen laufenden Kosten denken.

Was kostet das private Schalten einer Immobilienanzeige?

Auf beiden Plattformen (Immowelt und Immobilienscout24) ist es für private Anbieter über einen kurzen Zeitraum (14 Tage) möglich, kostenlos eine Immobilienanzeige einzustellen. Danach liegen die Kosten zwischen 19,95 € und 39,90 € pro Monat für ein Basisinserat und bis zu 349,90 € pro Monat für die Premiumversion.

Anfragen vorsortieren mit dem richtigen Exposé

Auch die Interessenten, die Anfragen stellen, können weiter spezifiziert werden. Das richtige Exposé spricht genau die Mietinteressenten an, die zur Immobilie passen.

Dazu wird die Anzeige für die Vermietung direkt auf die Zielgruppe und Wunschmieter zugeschnitten.

So kann das Hervorheben von Schulen, Kitas oder Spielplätzen im Umfeld des Objektes besonders junge Familien ansprechen. Möblierung, offene Räume oder gar ein „Loft-artiger Charakter“ hingegen sind primär für junge Leute als erste oder befristete Wohnung spannend. Sollen hingegen eher Senioren angesprochen werden, sind eine ruhige Lage, der vorhandene Hausmeister, kurze Wege zu Ärzten und Geschäften der beste Anreiz.

Die Besichtigung verschafft ihnen einen ersten Eindruck

Auch der Besichtigungstermin kann genutzt werden, um sich einen persönlichen Eindruck der Mietinteressenten zu verschaffen. Der Umfang des Eindrucks ist dabei aber abhängig von der Besichtigungsart:

Klassische Einzelbesichtigung

Gerade bei Wohnungen im eher ländlichen Bereich oder mit weniger Andrang machen Einzelbesichtigungen mit den Bewerbern Sinn. Dabei haben Vermieter die Möglichkeit, sich einen umfassenden Eindruck vom Auftreten und Verhalten der Mietinteressenten zu verschaffen.

Auch ermöglicht es den potenziellen Mietern, sich in aller Ruhe einen Eindruck der Räume, des Zustands und auch der Harmonie mit dem Vermieter zu verschaffen. Es empfiehlt sich, während der Besichtigung Stichpunkte zu den wichtigsten Eindrückenden der einzelnen Interessenten zu machen. So können diese bei der Entscheidung für oder gegen einen Mieter im Nachgang verwendet werden.

Allerdings sind diese Einzelbesichtigungstermine bei der Vermietung mit einem hohen Zeitaufwand verbunden.

Massenbesichtigungen

Besonders in Regionen oder Innenstädten, in denen der Wohnraum knapp ist, kommen Vermieter nicht an der Durchführung von Gruppen- bzw. „Massenbesichtigungen“ vorbei.

Dabei haben Interessierte die Möglichkeit, sich zusammen mit einer Vielzahl anderer Bewerbern einen zumeist kurzen Eindruck der Räumlichkeiten zu verschaffen.

Der Nachteil: Weder Vermieter noch Mieter haben wirklich Zeit sich auszutauschen oder kennenzulernen. In vielen Fällen haben der Vermieter nicht einmal die Möglichkeit, sich die Namen aller Interessierten zu notieren. Auch ist es für die Mietinteressenten schwer, sich von der Masse abzusetzen, um die Chancen auf eine Zusage zu verbessern.

Open-House-Besichtigungen

Das Hauptsächlich in den USA verbreitete Konzept einer open-House Besichtigung findet sich in Deutschland so gut wie gar nicht.

Bei einer solchen Form haben potenzielle Mieter an einem festgelegten Tag die Möglichkeit, ein Objekt ohne Voranmeldung zu besichtigen und im Rahmen dessen mit Maklern oder Eigentümern ins Gespräch zu kommen.

Besichtigungstermin aus Sicht des Vermieters

Auch der Vermieter hat sich und die zur Vermietung stehende Wohnung bei den Besichtigungsterminen zu vermarkten. Daher ist auf einen sauberen und gepflegten Zustand der Mieträume zu achten.

Es empfiehlt sich bei Wohnungen, die bereits längere Zeit leer stehen, eine Stunde vor dem Interessenten am Objekt zu sein und noch einmal ordentlich zu lüften.

An dieser Stelle sei angemerkt, dass - auch wenn in einer Region, Stadt oder einem Stadtteil eine Knappheit an Wohnungen vorliegt und Objekte, die neu zur Vermietung ausgeschrieben werden, zweifelsfrei einen Mieter finden - es dennoch im Interesse des Eigentümers ist, die Wohnung ordentlich zu präsentieren. Schließlich geht es in den meisten Fällen nicht nur um die reine Vermietung, sondern auch um den Ruf des Vermieters.

Detaillierte Begutachtung der Mietbewerber

Im Nachgang der Besichtigung und wenn sich Interessierte entscheiden, die Wohnung zu mieten, sollte der Vermieter nicht direkt die erstbeste Anfrage annehmen.

Es ist immer ratsam, die Mietbewerber noch einmal genauer zu überprüfen.

Viele Vermieter können aus ihrer eigenen Erfahrung von Fällen mit nicht zahlungswilligen, nicht zahlungsfähigen Mietern oder gar Mietnomaden berichten.

Bei der Überprüfung möglicher Mieter ist nicht nur der finanzielle Hintergrund, sondern auch die soziale Kompatibilität mit den anderen Mietern einzubeziehen. Während die finanzielle Prüfung der Sicherung der Ansprüche der Vermieter aus dem Mietverhältnis dient (sprich, sicherstellen soll, dass der Vermieter jeden Monat seine Miete erhält), dient die soziale Prüfung vorwiegend der Wahrung des Nachbarschaftsfriedens.

Ein mündliches Versprechen allein ist nicht viel wert!

Die einzige Möglichkeit, der Vermieter hat, um sich entsprechend abzusichern, ist, sich von den Mitbewerbern aussagekräftige Unterlagen geben zu lassen. Dazu gehören:

• Mieterselbstauskunft
• Gehaltsnachweise (im Idealfall der letzten 3 Jahre)
• Mietschuldenfreiheitsbescheinigung
• Schufa-Auskunft

Es besteht keine Verpflichtung des Mieters, diese Unterlagen bei der Bewerbung, um eine Wohnung einzureichen. Es dennoch zu tun, erhöht jedoch die Chancen einer Zusage deutlich.

Mietausfallversicherung

Wenn sich Eigentümer bei der Vermietung ihrer Wohnung zu 100% gegen Mietausfälle absichern möchten, besteht die Möglichkeit eine sogenannte Mietausfallsicherung abzuschließen. Analog zur Haftpflichtversicherung zahlt diese, wenn der Mieter seinen Mietzahlungen nicht nachkommt.

Gerade als Vermieter sollte zudem bei Musterverträgen darauf geachtet werden, dass diese nicht „zu mieterfreundlich“ gestaltet sind. Besonders Verträge des Mieterschutzbundes oder der Verbraucherzentralen sind hier meistens auf die Vorteile der Mieter bedacht.

Diese Anmerkung soll aber nicht Anlass geben, die Rechte des Mieters übermäßig zu beschneiden. Im Übrigen haben Mieter in Deutschland schon auf Basis des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGBs) eine Vielzahl von Rechten, die selbst durch den Mietvertrag nicht beschnitten werden dürfen.

Vorbereitung der Wohnungs­übergabe

Bereits im Vorfeld der eigentlichen Wohnungsübergabe sollte der Vermieter einige Vorbereitungen treffen.

Dazu zählt im Besonderen, die Wohnung bereits einige Tage vor Übergabe selbst zu begehen und sich vom mangelfreien Zustand der Räume zu überzeugen. So können ersichtliche Mängel im Idealfall vor dem Übergabetermin beseitigt werden.

Auch direkt vor dem Termin zur Schlüsselübergabe sollte der Vermieter bereits einmal die Wohnung begehen und noch einmal kräftig durchlüften.

Vor Überreichung der Schlüssel sollte zunächst geprüft werden, ob der Vermieter inzwischen die vereinbarte Mietkaution und die erste Monatsmiete samt Nebenkostenvorauszahlung erhalten hat. Sollte dies nicht der Fall sein, kann diese im Rahmen der Wohnungsübergabe auch bar übergeben werden.

Barzahlungen bei der Wohnungsübergabe

Für alle Bargeldgeschäfte gilt: Ohne Quittung wird kein Geld herausgegeben oder angenommen!

Sowohl auf Mieter- als auch Vermieterseite sollte auf eine Quittung als Bestätigung der Übergabe von Bargeld bestanden werden. Mit dieser können sich Mieter und Vermieter gegen Betrugsversuche des Gegenübers schützen. Eine unterschriebene Quittung samt Durchschlag gibt beiden Seiten einen Beweis für die geleisteten Zahlungen.

Grundsätzlich ist es jedoch immer zu empfehlen, auf Barzahlungen von Mieten und Kautionen zu verzichten.

Wohnungsübergabe­protokoll

Liegt ein Nachweis der Zahlung von Mietkaution und erster Monatsmiete vor, so kann die eigentliche Wohnungsübergabe beginnen.

Gemeinsam begehen Mieter und Vermieter die Räumlichkeiten. Dabei achten beide Seiten auf eventuelle Mängel, die bereits vor Einzug der neuen Mieter bestehen. Diese werden möglichst präzise in einem zu diesem Zwecke geführten Übergabeprotokoll vermerkt.

Die darin aufgeführten Mängel sind im Nachgang durch den Vermieter zu beheben.

Das Festhalten von solchen Mängeln ist nicht nur im Interesse des Mieters, sondern auch des Vermieters; denn so können Schäden, die im Nachgang auftreten, zweifelsfrei auf die Mietpartei zurückgeführt werden.

Das im Lauf der gemeinsamen Begehung erstellte Protokoll sollte zum Schluss von beiden Seiten gelesen und mit der Unterschrift deren Richtigkeit bestätigt werden. Das unterschriebene Protokoll wird im Nachgang an den Mietvertrag angefügt.

Schlüsselübergabe quittieren lassen

Nach den erfolgten Unterschriften unter dem Übergabeprotokoll kommt der von den Mietern schon lang ersehnte Teil: Die Überreichung der Schlüssel.

Auch hier sollte man sich die genaue Anzahl übergebener Schlüssel quittieren lassen. So kann bei der Schlüsselrückgabe durch die Mieter deren Vollständigkeit nachvollzogen werden.

Gleichzeit zum Schlüssel sollte auch eine aktuelle Fassung der geltenden Hausordnung, des Wisch- & Reinigungsplans für Treppenhaus und Flure, sowie für Räum- und Reinigungspflichten der Gehwege überreicht werden.

Zur wirtschaftlichen Verwaltung zählt primär das Management von Mietforderungen gegenüber den Mietern sowie die Kontrolle und Optimierung von Ausgaben.

Im Rahmen einer technischen Betreuung geht es vor allem um den Erhalt des Gebäudezustandes und deren stetige Modernisierung und Sanierung.

Die juristische Betreuung von Wohnungen befasst sich vorwiegend mit der gerichtlichen Auseinandersetzung mit Mietern. So kommt es bei Kündigungen, nicht gezahlten Mieten und Streitigkeiten um Pflichten des Vermieters bzw. der Mieter häufig zu mitunter langwierigen Gerichtsprozessen.

Mehr zu den Aufgaben einer Mietverwaltung / Hausverwaltung haben wir in einem gesonderten Beitrag zusammengestellt.

Viele Vermieter verlagern auf Grund der hohen zeitlichen und fachlichen Anforderungen diese Tätigkeiten daher an eine professionelle Hausverwaltung.

Dieser bezieht sich jedoch nicht allein auf Einkünfte, welche im Rahmen der Vermietung erzielt werden, sondern auf die gesamten Einkünfte des Vermieters. Liegt das Gesamteinkommen unterhalb des Grundfreibetrags, sind keine Steuern fällig.

Bei der Angabe zur Höhe des zu versteuernden Einkommens hat der Vermieter das Recht, einen Teil der entstandenen Kosten mit Bezug auf die Vermietung anzusetzen (Werbungskosten).

Werbungskosten, die steuerliche gelten gemacht werden können, sind zum Beispiel:

• Kosten für Sanierungen oder Renovierungen
• Laufende Kosten, die nicht umlegbar sind, dazu gehören Ausgaben für Hausverwaltung oder Grundsteuer 
• Kosten für Immobilienmakler, Gebühren für Inserate oder Vermietungskosten bei Neuvermietung
• Anwaltskosten, wenn diese im Zusammenhang mit der Immobilie entstehen
• Kontoführungsgebühren für Miet- & Kautionskonten
• Zinsbelastungen aus Krediten für die Immobilie
• Fahrwege zur Immobilie
• Abschreibungen auf die Abnutzung des Gebäudes

Zur Bestimmung der Absetzungen für Abnutzung (AfA) ist der Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes maßgebend. Ist ein Gebäude vor dem 31.12.1924 errichtet worden, ist dieses mit 2,5% des Wertes über 40 Jahre abzuschreiben. Bei Gebäuden, die jünger sind, erfolgt die Abschreibung mit 2% über 50 Jahre.

Der Differenzbetrag zwischen Grundmietzahlungen und der aufgeführten absetzbaren Kosten ergibt das „steuerpflichtige Einkommen aus Vermietung und Verpachtung.“

Eine der gängigsten Möglichkeiten für Vermieter, eine schnelle ordentliche Beendigung der Vermietung herbeizuführen, ist die Eigenbedarfskündigung.

Kündigung wegen Eigenbedarfes

Wenn der Vermieter eine vermietete Wohnung selbst, für einen Familienangehörigen oder eine „zu seinem Hausstand gehörende Person“ nutzen möchte, stellt dies einen berechtigten Grund für eine Eigenbedarfskündigung dar (§573 BGB).

Familienzugehörig ist in diesem Fall jede Person mit direkter Verwandtschaft 1. oder 2. Grades oder einer Verschwägerung 1. Grades. Dazu zählen primär:

• Ehepartner oder eingetragener Lebenspartner
• Kinder
• Enkel
• Eltern
• Großeltern
• Geschwister
• Leibliche Nichten und Neffen
• Schwiegereltern

Wenn die Verwandtschaft zum Vermieter den 2. Grad übersteigt, ist für die Gültigkeit der Eigenbedarfskündigung der Nachweis über eine „enge persönliche Verbindung“ vorzubringen.

Zum Hausstand des Vermieters gehören unter anderem:

• Lebensgefährte
• Kinder des Lebensgefährten
• Pflegekinder
• Haushaltsangestellte

Sonstige Gründe zur ordentlichen Kündigung

Neben der Kündigung wegen Eigenbedarfes darf auch aus wirtschaftlichen Gründen durch den Vermieter gekündigt werden.

So kann (nach §573 BGB) der Vermieter kündigen, wenn „durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde“. Dies kann der Fall sein, wenn ein Haus grundlegend sanierungs- oder abriss bedürftig und im aktuellen Zustand nicht weiter vermietbar ist.

Die Beweislast, dass der Auszug der Mieter unumgänglich ist, liegt jedoch bei dem Vermieter.

Eine Kündigung zur reinen Neuvermietung ist nicht möglich.

Fristlose Kündigung

Neben der ordentlichen Kündigung ist auch die fristlose Kündigung durch den Vermieter möglich. Diese kann immer dann erfolgen, wenn sich der Mieter nicht an die vertraglich vereinbarten Pflichten hält.

In jedem Fall hat vor Aussprache der fristlosen Kündigung mindestens eine Abmahnung durch den Eigentümer zu erfolgen.

Zu den möglichen Gründen für die Aussprache einer solchen Kündigung gehören:

• Hohe Mietrückstände von mehr als zwei Monatsmieten
• Beleidigungen oder körperliche Angriffe gegen den Vermieter durch den Mieter
• Schwere Verstöße des Mieters gegen die Hausordnung
• Fahrlässiges oder absichtliches Verhalten, durch das die Unversehrtheit der Wohnung gefährdet ist
• Um-, Aus- oder Einbauten in der Wohnung, die nicht von Vermietern genehmigt wurden
• Störungen des Hausfriedens durch illegale Aktivitäten
• Unerlaubte Untervermietung der Wohnung in Teilen oder als Ganzes

Kündigungsfristen des Vermieters

Die Kündigungsfristen für unbefristete Mietverträge richten sich nach der Dauer des Mietverhältnisses. Es gilt die Staffelung:

• Mietdauer kleiner 5 Jahre – 3 Monate Kündigungsfrist
• Mietdauer zwischen 5 und 8 Jahren – 6 Monate Kündigungsfrist
• Mietdauer über 8 Jahre – 9 Monate Kündigungsfrist

Fazit - Tipps für Vermieter

In diesem umfassenden Leitfaden haben wir die wichtigsten Aspekte des Vermietens beleuchtet, von der Vorbereitung über die Mieterauswahl bis hin zur rechtlichen Absicherung und der Verwaltung von Mietobjekten. Es bleibt festzuhalten, dass erfolgreiches Vermieten weit mehr erfordert als nur die Auswahl eines Mieters und das Unterschreiben eines Vertrages. Eine gründliche Vorbereitung, die Kenntnis der rechtlichen Rahmenbedingungen und das Verständnis für die wirtschaftlichen Aspekte sind entscheidend für eine nachhaltige Vermietungsstrategie.

Die dargestellten Tipps und Strategien dienen nicht nur dazu, potenzielle Risiken zu minimieren, sondern auch dazu, die Beziehung zwischen Vermieter und Mieter auf eine solide Basis zu stellen. Dies umfasst die sorgfältige Prüfung potenzieller Mieter, das Festlegen angemessener Mietpreise basierend auf dem örtlichen Mietspiegel und die professionelle Gestaltung des Mietvertrags.

Abschließend ist es essenziell, dass Vermieter sich nicht scheuen, professionelle Unterstützung in Anspruch zu nehmen, sei es durch eine Hausverwaltung oder einen Immobilienmakler. Dies kann nicht nur die Qualität der Vermietung erhöhen, sondern auch den Verwaltungsaufwand erheblich reduzieren. Langfristig betrachtet, ist die Vermietung von Immobilien eine bedeutende wirtschaftliche Entscheidung, die durch eine wohlüberlegte Herangehensweise und fortlaufende Optimierung der Prozesse, im Sinne einer guten Kapitalanlage, zu betrachten ist.

FAQ - Vermietung