Untervermietung mit Gewinn: Kein Recht auf Erlaubnis

Nach der Sommersaison tauchen in vielen Häusern dieselben Hinweise auf: ein zweites Namensschild, häufig wechselnde Besucher, eine Anzeige auf einem Kurzzeitportal. Die Frage für Vermieter und Verwaltungen ist dann nicht mehr, ob untervermietet wird – sondern ob der Mieter dafür eine Erlaubnis verlangen kann, wenn er an der Wohnung verdient.

Der Bundesgerichtshof hat die Untervermietung mit Gewinn klar begrenzt. Wer mehr verlangt, als er selbst für die Wohnung aufwendet, hat keinen Anspruch auf die Erlaubnis. Fehlt sie, kann die Pflichtverletzung eine ordentliche Kündigung tragen.

• Ein Mieter darf Wohnraum nur mit Erlaubnis des Vermieters einem Dritten überlassen. Ohne diese Erlaubnis ist die Untervermietung eine Pflichtverletzung – unabhängig davon, ob später ein Anspruch auf Gestattung bestanden hätte.
• Einen Anspruch auf die Erlaubnis hat der Mieter nur, wenn nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse entsteht, einen Teil der Wohnung weiterzugeben. Kostendeckung – die eigene Miete und die wohnungsbezogenen Nebenkosten – ist ein solches Interesse. Ein Gewinn darüber hinaus ist es nicht.
• Im entschiedenen Fall vermietete der Mieter eine Berliner Zweizimmerwohnung für 962 € nettokalt weiter, während er selbst 460 €, später 497,35 € zahlte. Der BGH hat die Räumungsklage des Vermieters bestätigt.
• Die Kündigung war die ordentliche Kündigung wegen schuldhafter, nicht unerheblicher Pflichtverletzung. Das Gericht musste nicht entscheiden, ob dieselbe Untervermietung auch eine fristlose Kündigung getragen hätte.
• Offen blieb, ob Möbel oder andere Zusatzleistungen den „Gewinn“ mindern und ob ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse allein den Erlaubnisanspruch scheitern ließe. Im konkreten Fall reichte der Rohgewinn von mehr als 450 € monatlich.
• Wer eine Erlaubnis erteilt, darf sie an eine angemessene Mieterhöhung knüpfen, wenn ihm die Überlassung sonst nicht zuzumuten ist. Eine gesetzliche Pflicht, den Vermieter am Gewinn zu beteiligen, folgt daraus nicht.

Gewinnbringende Untervermietung: Was der BGH entschieden hat

Der Vermieter hat den Räumungsprozess gewonnen. Der Mieter muss die Wohnung herausgeben. Ihm stand kein Anspruch zu, so unterzuvermieten, dass nach Abzug der eigenen Wohnkosten ein Gewinn blieb. Das hat der VIII. Zivilsenat am 28. Januar 2026 im Urteil VIII ZR 228/23 (öffnet in neuem Fenster) entschieden. Die Pressemitteilung Nr. 024/2026 (öffnet in neuem Fenster) fasst denselben Leitsatz zusammen.

Der Fall in Zahlen

Der Beklagte mietete Anfang 2009 eine Berliner Zweizimmerwohnung für 460 € nettokalt, ab dem 1. September 2021 für 497,35 €, in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt. Wegen eines Auslandsaufenthalts erteilte die Vermieterin eine Untervermietungserlaubnis von Mitte Juli 2018 bis Ende Januar 2020. Der Aufenthalt verlängerte sich. Mit Vertrag vom 27. Januar 2020 vermietete der Mieter die Wohnung vom 2. Februar 2020 an zwei Untermieter: 962 € nettokalt zuzüglich Vorauszahlung, zusammen 1.100 €. Er behielt einen Schlüsselsatz und lagerte persönliche Gegenstände. Eine E-Mail an die Hausverwaltung vom 28. Januar 2020 mit der Bitte um neue Erlaubnis blieb unbeantwortet.

Im Sommer 2021 traf die Vermieterin die Untermieter in der Wohnung an. Am 12. Januar 2022 mahnte sie ab. Der Mieter lehnte die Beendigung ab: Er müsse seine Wohnkosten durch die Untervermietung „kompensieren“. Am 28. Februar 2022 kündigte die Vermieterin fristlos und fristgerecht. Das Amtsgericht Charlottenburg wies die Räumungsklage ab (20. September 2022, 225 C 54/22). Das Landgericht Berlin gab ihr statt (27. September 2023, 64 S 270/22). Der BGH hat die Revision zurückgewiesen. Die ordentliche Kündigung beendete das Mietverhältnis spätestens zum 30. November 2022.

Warum der Gewinn den Anspruch entfallen lässt

Ohne Erlaubnis darf der Mieter den Gebrauch nicht weitergeben, insbesondere nicht weitervermieten. Das steht in § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB (öffnet in neuem Fenster). Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, kann der Mieter seinerseits mit gesetzlicher Frist kündigen – sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund liegt. Einen Anspruch, bleiben und trotzdem untervermieten zu dürfen, gibt § 540 nicht.

Diesen Anspruch regelt nur § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB (öffnet in neuem Fenster): Entsteht nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zu überlassen, kann der Mieter die Erlaubnis verlangen. Der BGH hält fest, wozu diese Norm da ist: Das Mietverhältnis soll erhalten bleiben, wenn sich die Lebensverhältnisse wesentlich ändern – Auslandsaufenthalt, Trennung, Tod eines Angehörigen, Wunsch, die eigene Mietlast zu senken. Sie ist nicht dazu da, dem Mieter eine Verwertung der Wohnung als Einnahmequelle zu eröffnen.

Die wirtschaftliche Nutzung – den Ertrag aus der Überlassung an andere – ist dem Eigentümer zugewiesen. Das Besitzrecht des Mieters reicht nicht so weit, dass er die Wohnung mit Gewinn weitervermieten dürfte. Deshalb fehlt das berechtigte Interesse, sobald die Untermiete die eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen übersteigt. Im entschiedenen Fall lag die Untermiete mehr als doppelt so hoch wie die Hauptmiete; die Betriebskosten gab der Mieter zusätzlich weiter.

Das Landgericht hatte noch darauf abgestellt, der Vermieter müsse am Ertrag beteiligt werden. Dafür findet sich im Gesetz keine Stütze. Der BGH hat diese Begründung nicht übernommen. Schon der Gewinn als solcher schließt den Anspruch aus. Ob der Vermieter eine Gewinnbeteiligung angeboten bekommt, spielt dafür keine Rolle.

Wann der Mieter die Erlaubnis weiter verlangen kann

Die Entscheidung ändert nicht die alltägliche Untervermietung, mit der ein Mieter seine Wohnung hält. Sie trennt Kostendeckung und Geschäft.

Kostendeckung bleibt ein berechtigtes Interesse

Wer ein Zimmer abgibt, damit die eigene Miete tragbar bleibt, hat regelmäßig ein berechtigtes Interesse – auch dann, wenn er auf die Entlastung wirtschaftlich nicht angewiesen ist. Der BGH hat diese Linie bestätigt. Umfasst ist nur die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen: Nettokaltmiete plus Betriebs- und Heizkosten. Alles darüber ist Gewinn und fällt aus dem Anspruch.

Das Interesse muss nach Abschluss des Mietvertrags entstanden sein. Wer die Wohnung von Anfang an als Anlage weitervermieten wollte, erfüllt das nicht. Der Anspruch entfällt außerdem, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund liegt, die Wohnung überbelegt wäre oder dem Vermieter die Überlassung nicht zuzumuten ist (§ 553 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Nur ein Teil der Wohnung, nicht die ganze Wohnung

§ 553 BGB spricht von einem Teil des Wohnraums. Wer die Wohnung vollständig aufgibt, hat diesen Anspruch regelmäßig nicht. Im BGH-Fall behielt der Mieter einen Schlüssel und lagerte persönliche Gegenstände. Der Senat hat deshalb § 553 geprüft und den Anspruch am Gewinn scheitern lassen – nicht daran, dass fast die ganze Fläche fremdgenutzt wurde. Bleibt der Hauptmieter erkennbar in der Wohnung und verlangt er nicht mehr als seine Wohnkosten, kann der Anspruch bestehen. Die komplette Weitergabe ohne eigenen Restgebrauch fällt unter § 540 und gibt keinen Gestattungsanspruch.

Angemessene Erhöhung statt Gewinnbeteiligung

Ist dem Vermieter die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten, darf er die Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter dieser Erhöhung zustimmt. Das steht in § 553 Abs. 2 BGB. Gemeint ist der Mehraufwand durch mehr Personen, mehr Verschleiß oder mehr Verwaltung – nicht eine gesetzliche Gewinnabführung. Eine Klausel, die dem Mieter den gesetzlichen Anspruch entzieht, ist unwirksam (§ 553 Abs. 3 BGB).

Freiwillig darf der Vermieter eine gewinnbringende Untervermietung trotzdem gestatten, etwa befristet und gegen eine höhere Hauptmiete. Einen durchsetzbaren Anspruch hat der Mieter darauf nicht. In der Mietverwaltung gehört die Unterscheidung in die Akte, bevor eine E-Mail unbeantwortet bleibt.

Ohne Erlaubnis: Abmahnung und Kündigung

Die Untervermietung ohne Erlaubnis verletzt den Vertrag auch dann, wenn der Mieter später einen Anspruch auf Gestattung hätte geltend machen können. Ob die Verletzung eine Kündigung trägt, hängt vom Einzelfall ab: Dauer, Höhe des Gewinns, Reaktion auf die Abmahnung, Umfang der Gebrauchsüberlassung.

Die ordentliche Kündigung wegen Pflichtverletzung

Der Vermieter darf ordentlich kündigen, wenn der Mieter seine Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt. Das ist der Kataloggrund in § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB (öffnet in neuem Fenster). Die Gründe müssen im Kündigungsschreiben stehen.

Im BGH-Fall war diese Schwelle erreicht: Untervermietung ohne Erlaubnis, fortgesetzt nach Abmahnung, ohne Gestattungsanspruch. Dass die Hausverwaltung die Anfrage vom Januar 2020 nicht beantwortet hatte, machte die Berufung auf das fehlende Einverständnis nicht rechtsmissbräuchlich – ein Anspruch auf genau diese gewinnbringende Gestattung bestand nicht.

Die Frist beträgt drei Monate, wenn die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zugeht. Nach fünf und nach acht Jahren seit der Überlassung verlängert sie sich auf sechs und dann auf neun Monate (§ 573c Abs. 1 BGB (öffnet in neuem Fenster)). Hier dauerte das Mietverhältnis seit 2009; das Landgericht hat das Ende auf den 30. November 2022 festgesetzt. Zum Schreiben siehe Mietvertrag kündigen.

Die fristlose Kündigung bleibt der Ausnahmefall

Die Vermieterin hatte zugleich fristlos gekündigt. Dafür muss die Fortsetzung bis zum Fristablauf unzumutbar sein. Die unbefugte Überlassung an einen Dritten ist ein Regelbeispiel, wenn sie die Rechte des Vermieters erheblich verletzt; vorher ist regelmäßig eine Abmahnung nötig (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2, Abs. 3 BGB (öffnet in neuem Fenster)). Der BGH hat die Räumung auf die ordentliche Kündigung gestützt und die fristlose offengelassen. Abmahnen, die Untervermietung konkret bezeichnen, die ordentliche Kündigung parallel vorbereiten. Schlösser eigenmächtig tauschen bleibt unzulässig. Zieht der Mieter nicht aus, bleibt die Räumungsklage.

Was der Senat ausdrücklich offen gelassen hat

Zwei Punkte hat der BGH nicht entschieden, weil sie hier nicht nötig waren. Ob Möbel oder Hausrat den Gewinn mindern, blieb offen. Das Landgericht stellte fest, der Mieter habe keine Leistungen nachgewiesen, die den Abstand zwischen 962 € Untermiete und 460 € Hauptmiete ausgeglichen hätten. Ein pauschaler Zuschlag „für Möbel“ reicht nicht.

Ebenso offen blieb, ob ein Verstoß der Untermiete gegen die §§ 556d ff. BGB den Anspruch schon als rechtswidriges Vorhaben scheitern ließe. Das Landgericht hatte bei einer ortsüblichen Miete von 680 € eine zulässige Höchstmiete von 748 € errechnet; 962 € wären um rund 200 € zu hoch. Für Vermieter ändert das wenig: Der Gewinn allein trägt die Ablehnung. Zwischen Hauptmieter und Untermieter bleibt die Mietpreisbremse eine eigene Frage. Eine Sonderregel für Kurzzeitportale hat der Senat nicht formuliert. Fehlt die Erlaubnis und liegt ein Gewinn vor, gelten dieselben Vorschriften. Die Rechte und Pflichten des Vermieters ändern sich dadurch nicht.

Was Sie jetzt tun sollten

• Anfrage mit Zahlen beantworten. Bitten Sie um Untermietvertrag, Zeitraum, Personenzahl und die vereinbarte Untermiete. Vergleichen Sie diese mit der aktuellen Hauptmiete und den wohnungsbezogenen Vorauszahlungen.
• Kostendeckung und Gewinn trennen. Deckt die Untermiete nur die eigenen Wohnkosten und bleibt der Mieter selbst in der Wohnung, prüfen Sie den Anspruch nach § 553 BGB. Liegt ein greifbarer Gewinn vor, können Sie die Erlaubnis für genau diese Gestaltung ablehnen.
• Bestehende Erlaubnisse befristen. Eine einmal erteilte Gestattung gilt nur für den bewilligten Zeitraum und die benannten Personen. Läuft sie ab, braucht die Fortsetzung eine neue Entscheidung.
• Ohne Erlaubnis abmahnen. Nennen Sie die Pflichtverletzung, setzen Sie eine Frist zur Beendigung der Untervermietung und kündigen Sie die rechtlichen Schritte an. Dokumentieren Sie Zugang und Reaktion.
• Kündigung schriftlich und vollständig. Stützen Sie die ordentliche Kündigung auf die Pflichtverletzung, geben Sie die Gründe an und rechnen Sie die Frist nach der Wohndauer. Die fristlose Kündigung können Sie daneben erklären; verlassen Sie sich nicht allein auf sie.
• Nach der Saison den Bestand prüfen. Hinweise auf Portale, Wechselgäste oder ein zweites Klingelschild gehören in die Objektakte. Im laufenden Mietvertrag klärt sich das oft schneller als erst vor Gericht.

Dieser Beitrag fasst das BGH-Urteil VIII ZR 228/23 und die geltenden Vorschriften zur Gebrauchsüberlassung zusammen. Er ersetzt keine rechtliche Prüfung eines konkreten Mietvertrags, einer Erlaubnisanfrage oder einer Kündigung.

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