Wärmecontracting umlegen: BGH-Urteil für Vermieter

Die Heizperiode beginnt am 1. Oktober. Viele Vermieter wechseln Nachtspeicher oder Gasetagenheizungen auf eine zentrale Anlage, oft im Wärmecontracting: Ein Dritter baut die Heizung, bleibt Eigentümer und liefert Wärme. Die Frage ist, ob die volle Rechnung des Lieferanten in der Nebenkostenabrechnung landet.

Der Bundesgerichtshof hat das für den Fall der bisherigen Mieter-Einzelöfen klar begrenzt. Die vollen Wärmelieferungskosten darf der Vermieter nicht automatisch umlegen.

• Stellt der Vermieter von durch den Mieter betriebenen Einzelöfen auf eine gewerbliche Wärmelieferung um, gilt § 556c BGB (öffnet in neuem Fenster) weder unmittelbar noch entsprechend. Der Vermieter darf die Contractingkosten deshalb nicht einseitig als Betriebskosten weitergeben.
• § 556c BGB greift nur, wenn der Mieter die Kosten für Wärme oder Warmwasser schon vor der Umstellung als Betriebskosten getragen hat. Zusätzlich muss die neue Wärme effizienter sein, und die Lieferkosten dürfen die bisherigen Betriebskosten der Eigenversorgung nicht übersteigen. Die Umstellung ist spätestens drei Monate zuvor in Textform anzukündigen.
• Zahlen Mieter nach einem Hinweis der Verwaltung monatliche Heizkostenvorauszahlungen, liegt darin regelmäßig eine stillschweigende Vereinbarung – aber nur über den Anteil, der auch bei einer vermieterbetriebenen Zentralheizung anfallen würde: Brennstoff, Betriebsstrom, Wartung, Messung und Abrechnung.
• Das volle Wärmelieferungsentgelt einschließlich Abschreibung, Kapitalverzinsung, Instandhaltung und Gewinn des Contractors ist nur dieselbe Umlage, wenn der Mieter das so verstehen und annehmen musste. Eine ergänzende Vertragsauslegung ersetzt diese Prüfung nicht.
• Wer eine Nachforderung nicht innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung rügt, ist mit dem Einwand ausgeschlossen, die Umlage fehle im Mietvertrag. Die verlängerte Rügefrist der Wärmelieferverordnung gilt in diesem Einzelofen-Fall nicht.
• Vor dem 1. Oktober und vor der Abrechnung 2025 (Frist 31. Dezember 2026) sollten Vermieter Vertrag, Ankündigung und Rechnungspositionen trennen: Betriebskostenanteil gegen kalkulatorische Contractingkosten.

Wärmecontracting umlegen: Was der BGH entschieden hat

In zwei Berliner Mehrfamilienhäusern heizten die Mieter bis 2015 mit eigenen elektrischen Nachtspeicheröfen und Warmwasserboilern. Die Stromrechnung ging direkt an den Versorger. Die Vermieterin schloss 2013 einen Wärmeversorgungsvertrag: Die Lieferantin baute 2015 eine zentrale Anlage, blieb Eigentümerin und betrieb sie im Contracting. Die Hausverwaltung schrieb im Juni 2015, die Wohnungen seien an die neue Versorgung angeschlossen, die künftigen Nebenkostenabrechnungen enthielten die Heizung, und ab August 2015 seien monatliche Heizkostenvorauszahlungen zu leisten – 100 € in dem einen, 71 € und 100 € in dem anderen Verfahren. Die Mieter zahlten. Für 2017 bis 2020 rechnete die Verwaltung die vollen Contractingkosten ab und verlangte Nachzahlungen von 1.262,25 € bzw. einen Saldo von 2.548,43 €.

Das Amtsgericht Charlottenburg wies die Klagen ab. Das Landgericht Berlin II gab ihnen statt und ließ die volle Umlage über eine ergänzende Auslegung der Mietverträge zu. Der BGH hat die Berufungsurteile aufgehoben und die Sachen zurückverwiesen. Mieter, die zuvor selbst heizten, müssen die ungekürzte Contractor-Rechnung nicht allein deshalb tragen, weil eine Zentralheizung eingebaut wurde. Das hat der VIII. Zivilsenat am 20. Mai 2026 in den Urteilen VIII ZR 46/25 (öffnet in neuem Fenster) und VIII ZR 47/25 (öffnet in neuem Fenster) entschieden. Die Pressemitteilung Nr. 090/2026 (öffnet in neuem Fenster) vom 21. Mai 2026 fasst denselben Leitsatz zusammen.

Warum § 556c BGB hier nicht hilft

§ 556c BGB erlaubt die Umlage der Wärmelieferungskosten nur unter drei Voraussetzungen: Der Mieter trägt bereits Betriebskosten für Wärme oder Warmwasser. Der Vermieter stellt von seiner Eigenversorgung auf die eigenständig gewerbliche Lieferung um. Die neue Wärme kommt effizienter aus einer neuen Anlage oder einem Wärmenetz, und die Lieferkosten übersteigen die bisherigen Betriebskosten der Eigenversorgung nicht. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Abrede ist unwirksam.

Bei Mieter-Einzelöfen fehlt schon die erste Voraussetzung. Der Mieter zahlte dem Vermieter keine Heizbetriebskosten, sondern dem Strom- oder Gasversorger. Eine Eigenversorgung des Vermieters gab es nicht. Der Gesetzgeber hat das 2013 gesehen und bewusst an die bestehende Betriebskostenpflicht angeknüpft. Eine analoge Anwendung auf die Selbstversorgung der Mieter hat der BGH deshalb abgelehnt. Die Wärmelieferverordnung (öffnet in neuem Fenster) gilt nur für Umstellungen nach § 556c BGB; ihre besonderen Ankündigungs- und Kostenvergleichsregeln helfen im Einzelofen-Fall nicht weiter.

Wann § 556c BGB die Umlage weiter trägt

Der Standardfall bleibt unverändert: Der Vermieter hat bisher selbst eine Zentralheizung betrieben, der Mieter zahlt Heizkosten als Betriebskosten, und der Betrieb wechselt auf einen Contractor oder ein Wärmenetz. Dann trägt der Mieter die Wärmelieferungskosten als Betriebskosten, wenn zwei Bedingungen erfüllt sind.

Erstens muss die Wärme mit verbesserter Effizienz aus einer vom Lieferanten errichteten neuen Anlage oder aus einem Wärmenetz kommen. Liegt der Jahresnutzungsgrad der alten Anlage vor der Umstellung bei mindestens 80 Prozent, reicht statt eines Neubaus eine verbesserte Betriebsführung. Zweitens dürfen die Kosten der Wärmelieferung die bisherigen Betriebskosten der Eigenversorgung nicht übersteigen. Der Vergleich stellt die bisherigen Betriebskosten der vermieterseitigen Versorgung der Wärmemenge gegenüber, die der Mieter künftig als Lieferung beziehen würde.

Die Umstellung ist spätestens drei Monate zuvor in Textform anzukündigen. Die Ankündigung muss Art der Lieferung, die erwartete Effizienzverbesserung, den Kostenvergleich mit Annahmen und Rechnung, den Umstellungszeitpunkt sowie Preise und etwaige Preisänderungsklauseln enthalten. Fehlt diese Ankündigung, beginnt die Jahresfrist für Einwendungen gegen die Abrechnung der Lieferkosten erst, wenn der Mieter eine vollständige Mitteilung nachholt. Das folgt aus § 11 WärmeLV (öffnet in neuem Fenster) – aber nur, wenn § 556c BGB überhaupt gilt.

Welche Kosten nach der Heizkostenverordnung umlagefähig sind

Die Heizkostenverordnung unterscheidet zwei Körbe. Diese Trennung gilt weiter; der BGH hat für die Streitjahre 2017 bis 2020 die bis 30. November 2021 geltende Fassung angewendet, der heutige Wortlaut in § 7 HeizkostenV (öffnet in neuem Fenster) und § 8 HeizkostenV (öffnet in neuem Fenster) bleibt derselbe.

Zum Betrieb einer zentralen Heizungsanlage gehören Brennstoff und dessen Lieferung, der Strom für Erzeugung und Betrieb, Bedienung, Überwachung, Pflege, die regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft, Reinigung, Immissionsmessungen sowie die Kosten der Verbrauchserfassung und der Heizkostenabrechnung. Dasselbe gilt für die zentrale Warmwasserversorgung. Das ist der Anteil, den der BGH im Zweifel als stillschweigend vereinbart ansieht, wenn Mieter nach der Umstellung Vorauszahlungen leisten.

Zu den Kosten der Wärmelieferung gehört zusätzlich das Entgelt an den Lieferanten. Darin stecken typischerweise kalkulatorische Posten, die der Vermieter bei Eigenbetrieb nicht als Betriebskosten umlegen dürfte: Instandhaltung, Abschreibung, Kapital und Gewinn. Genau dieser Aufschlag war streitig. Ohne eine darauf bezogene Vereinbarung bleibt er beim Vermieter. Die Betriebskostenverordnung nennt dasselbe Paar: Betrieb der zentralen Anlage einerseits, Entgelt für die eigenständig gewerbliche Wärmelieferung andererseits (§ 2 Nr. 4 Buchst. a und c BetrKV (öffnet in neuem Fenster)).

Was Vorauszahlungen wirklich bedeuten

Eine abweichende Betriebskostenabrechnung plus Nachzahlung ändert den Mietvertrag nicht von selbst. Der Mieter darf darin eine gewöhnliche Abrechnung sehen, kein Angebot zur Vertragsänderung. Anders liegt es, wenn die Verwaltung die neue Kostenart vorher ankündigt und der Mieter die angepassten Vorauszahlungen leistet oder die Nachforderung begleicht. Das kann ein Angebot und dessen Annahme sein.

Im BGH-Fall reichte das Schreiben vom Juni 2015 plus die gezahlten Vorauszahlungen für den Betriebsanteil. Es reichte nicht automatisch für das volle Lieferentgelt. Ob die Mieter die Aufforderung so verstehen mussten, dass auch Abschreibung, Kapital und Gewinn umgelegt werden sollten, müssen die Tatsachengerichte anhand der damaligen Informationen prüfen. Wer nur Vorauszahlungen leistet, hat damit keine Pauschale vereinbart. Über Vorauszahlungen ist jährlich abzurechnen; Nachforderungen bleiben möglich – aber nur in der vereinbarten Höhe.

Eine ergänzende Vertragsauslegung, die die Lücke zugunsten der vollen Umlage schließt, scheidet aus, sobald die Parteien sich stillschweigend auf wenigstens einen Teil der Wärmekosten geeinigt haben. Der BGH hat die Berufungsgerichte genau deshalb zurückverwiesen.

Frist, Fernwärme-Klausel und Modernisierung

Einwendungen gegen die Abrechnung muss der Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang mitteilen. Danach ist er ausgeschlossen, soweit er die Verspätung zu vertreten hat. Dazu gehört auch der Einwand, einzelne Positionen seien vertraglich nicht umlagefähig. In VIII ZR 47/25 blieb die Nachforderung 2017 über 704,73 € deshalb stehen: Der Mieter hatte die Abrechnung vom 5. Dezember 2018 nicht innerhalb eines Jahres gerügt. Die Vier-Wochen-Anerkenntnisklausel in einem Abrechnungsschreiben verkürzt diese gesetzliche Frist nicht. Die besondere Regelung der WärmeLV, wonach die Rügefrist erst mit einer vollständigen Umstellungsankündigung läuft, greift nicht, wenn § 556c BGB unanwendbar ist. Details zu den übrigen Fristen stehen im Beitrag zur Nebenkostenabrechnung-Frist.

Eine Formularklausel zur Umlage von Fernwärme trägt Nahwärme nicht ohne Weiteres. In VIII ZR 47/25 verwiesen die Verträge von 2010 die Heizkosten auf eine Sonderregel; die ließ Fernwärme zu, nicht aber die Lieferung aus einer hauseigenen Contracting-Anlage. Der allgemeine Verweis auf die Betriebskostenverordnung half deshalb nicht. Ältere Verträge ohne Heizkostenklausel – im Parallelverfahren ein Vertrag von 1971 mit gestrichener Sammelheizungsklausel – enthalten erst recht keine Umlage des Lieferentgelts.

Der erstmalige Einbau einer Zentralheizung statt Einzelöfen kann eine duldungspflichtige Modernisierung sein, etwa als nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts. Das rechtfertigt unter den Voraussetzungen der §§ 559 ff. BGB eine Mieterhöhung auf die vom Vermieter selbst getragenen Baukosten. Es ersetzt keine Vereinbarung über Betriebskosten. Bleibt die Anlage Eigentum des Contractors, hat der Vermieter diese Investition regelmäßig nicht selbst aufgebracht. Seit dem 29. Juli 2026 richtet sich die Technikwahl beim Tausch nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz; die mietvertragliche Umlage der laufenden Wärmekosten bleibt eine eigene Frage.

Was Sie jetzt tun sollten

• Bestand prüfen. Welche Wohnungen heizten vor der Umstellung mit Einzelöfen, Nachtspeicher oder Etagenheizung auf eigene Rechnung? Für diese Mietverhältnisse trägt § 556c BGB die Umlage nicht.
• Vertrag und Ankündigung lesen. Steht Wärmelieferung, Fernwärme oder nur der Betrieb einer Sammelheizung? Welche Informationen hat die Verwaltung bei der Umstellung gegeben – nur „Heizung in den Nebenkosten“ oder das volle Lieferentgelt?
• Rechnungen des Contractors zerlegen. Brennstoff, Strom, Wartung und Messung gehören in den Betriebsanteil. Abschreibung, Kapital, Instandhaltungspauschale und Gewinn gehören ins Lieferentgelt und brauchen eine eigene Grundlage.
• Vorauszahlungen anpassen, nicht überziehen. Vor der Heizperiode am 1. Oktober die Höhe prüfen. Eine zu hohe Vorauszahlung heilt eine fehlende Umlagevereinbarung nicht.
• Abrechnung 2025 rechtzeitig fertigstellen. Die Mitteilung muss dem Mieter bis 31. Dezember 2026 zugehen. Wer Nachforderungen aus älteren Jahren offen hat, sollte die Einwendungsfrist der Mieter und die eigene Verjährung im Blick behalten.
• Neue Umstellungen schriftlich vereinbaren. Wer nach dem GModG noch von Einzelversorgung auf Contracting oder Fernwärme wechselt, holt eine klare Zustimmung zur Umlage des Lieferentgelts ein oder trägt den kalkulatorischen Anteil selbst. In der Mietverwaltung gehört das in die Akte, bevor der Contractor den Kessel anfährt.

Dieser Beitrag fasst die BGH-Urteile VIII ZR 46/25 und VIII ZR 47/25 sowie die geltenden Vorschriften zu Betriebskosten, Heizkosten und Wärmelieferung zusammen. Er ersetzt keine rechtliche Prüfung eines konkreten Mietvertrags, einer Abrechnung oder eines Contractingvertrags.

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