Balkonsanierung in der WEG: Wer beschließt, wer zahlt

Betonteile bröckeln, Grünflächen unter den Balkonen sind gesperrt – und die Herbstversammlung steht an. Viele Teilungserklärungen sagen: Jeder Eigentümer hält „seinen“ Balkon selbst instand. Der Bundesgerichtshof hat diese Praxis für die Balkonsanierung in der WEG klar eingegrenzt.

Die Gemeinschaft darf die Sanierung beschließen und muss sie in bestimmten Fällen selbst durchführen. Wer zahlt, steht auf einem anderen Blatt.

• Der BGH hat am 24.04.2026 (Az. V ZR 102/24) entschieden: Die Wohnungseigentümergemeinschaft darf eine Balkonsanierung beschließen und durchführen, auch wenn die Teilungserklärung die Instandhaltung den einzelnen Eigentümern zuweist.
• Die Klausel ändert nichts an der Beschlusskompetenz. Die Gemeinschaft kann die Erhaltung delegieren, sich ihrer aber nicht vollständig entledigen – sie bleibt für den baulichen Zustand und die Verkehrssicherung verantwortlich.
• Die Kostenlast bleibt beim jeweiligen Eigentümer. Organisiert die WEG die Arbeit, trägt der Inhaber des Balkons weiterhin Isolierung, Abdichtung und Erneuerung „seines“ Balkons.
• Mehrere zwingend sanierungsbedürftige Balkone: Die Gemeinschaft muss selbst tätig werden. Bei einem einzelnen Balkon gilt das, wenn Gerüst, Koordination oder die Art der Schäden den Eigentümer überfordern.
• Drohen Schäden für andere Eigentümer, das Gebäude oder Dritte – etwa durch abstürzende Betonteile –, muss die WEG handeln. Dauerhaft gesperrte Grünflächen ersetzen keine Sanierung.
• Das Gericht ersetzt nur das „Ob“ (Grundlagenbeschluss: die WEG saniert). Das „Wie“ – Variante, Brüstung, Material – bleibt bei der Eigentümerversammlung.

Balkonsanierung in der WEG: Was der BGH entschieden hat

Ausgangspunkt war eine Anlage mit vielen Balkonen. Nach § 5 Abs. 1 Nr. 2 der Teilungserklärung musste jeder Eigentümer Einrichtungen, die ihm zum ausschließlichen Gebrauch dienen – ausdrücklich genannt: Balkone, Terrassen, Veranden – auf eigene Kosten instandhalten und instandsetzen. Mehrere Balkone waren korrodiert und absturzgefährdet; Betonteile drohten sich zu lösen. Die Grünfläche darunter war bereits gesperrt.

Die Gemeinschaft hatte einen Sachverständigen beauftragt. Er stellte drei Sanierungsvarianten vor. In der Eigentümerversammlung vom 2. Juli 2022 fand keine Mehrheit. Ein Eigentümer focht die Ablehnungen an und verlangte, die vom Gutachter empfohlene Variante B zu beschließen. Amtsgericht Oldenburg in Holstein und Landgericht Itzehoe wiesen die Klage ab: Der Gemeinschaft fehle die Beschlusskompetenz, weil die Erhaltungslast auf die einzelnen Eigentümer übertragen sei.

Der BGH hat beide Urteile aufgehoben. Er hat die Negativbeschlüsse für ungültig erklärt und dem Grunde nach beschlossen, dass die Balkone und Balkonbrüstungen durch die Gemeinschaft zu erneuern sind. Die praktische Kernaussage lautet: Wer die Sanierung mit dem Hinweis auf die Teilungserklärung auf jeden einzelnen Eigentümer abschiebt, handelt nicht mehr ordnungsmäßig. Die Pressemitteilung Nr. 072/2026 (öffnet in neuem Fenster) und das Urteil V ZR 102/24 (öffnet in neuem Fenster) sind die maßgeblichen Quellen. Es handelt sich um ein Versäumnisurteil; der Senat hat den Fall aber inhaltlich geprüft, nicht nur wegen Säumnis entschieden.

Warum Balkone trotzdem Gemeinschaftseigentum bleiben

Platten, Abdichtung, Brüstung und tragende Teile eines Balkons gehören regelmäßig zum gemeinschaftlichen Eigentum. Teile, die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, können nicht Sondereigentum sein (§ 5 Abs. 2 WEG (öffnet in neuem Fenster)). Der Innenausbau – Belag, Möbel, Blumenkästen – bleibt dem jeweiligen Eigentümer überlassen. Die Klausel in der Teilungserklärung ändert die Eigentumszuordnung nicht; sie verschiebt nur, wer die Erhaltung und die Kosten tragen soll.

Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft (§ 18 Abs. 1 WEG (öffnet in neuem Fenster)). Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört die Erhaltung dieses Eigentums (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG (öffnet in neuem Fenster)). Jeder Eigentümer kann eine solche Verwaltung verlangen (§ 18 Abs. 2 WEG). Diese Kompetenz gehört zum zwingenden Kern des Wohnungseigentums. Eine Vereinbarung, die der Gemeinschaft die Beschlusskompetenz für Erhaltungsmaßnahmen vollständig entzöge, wäre nichtig.

Beschlusskompetenz und Kostenlast sind zwei Fragen

Viele Instanzgerichte hatten aus der Kostenklausel geschlossen, die Gemeinschaft dürfe über das „Ob“ und „Wie“ der Balkonsanierung gar nicht mehr entscheiden. Der BGH trennt die beiden Ebenen.

Die Gemeinschaft bleibt entscheidungsbefugt

Die Gemeinschaft kann die Erhaltungspflicht auf den einzelnen Eigentümer delegieren. Sie nimmt ihm damit eine Aufgabe ab, begründet aber kein ausschließliches Sanierungsrecht unter Ausschluss der WEG. Allein die Gemeinschaft ist für den baulichen Zustand der Anlage verantwortlich. Nur sie erfüllt die Verkehrssicherungspflichten am gemeinschaftlichen Eigentum. Sie darf sich nicht darauf beschränken, jeden Eigentümer einzeln auf Beseitigung nach § 1004 Abs. 1 BGB (öffnet in neuem Fenster) in Anspruch zu nehmen.

Beschließt die Gemeinschaft eine Erhaltungsmaßnahme, endet für diese Maßnahme die Erhaltungszuständigkeit des einzelnen Eigentümers. Praktisch heißt das: Sobald die Versammlung die Sanierung durch die WEG beschließt, organisiert die WEG-Verwaltung Ausschreibung, Gerüst, Abdichtung und Abnahme – nicht der jeweilige Balkoninhaber im Alleingang.

Wer den Balkon nutzt, zahlt ihn weiter

An der vereinbarten Kostenlast ändert das nichts. Klauseln, die dem jeweiligen Eigentümer die Erhaltung „seines“ Balkons zuweisen, sind weit auszulegen. Der BGH hält an seiner älteren Linie fest: Ohne Balkon wären diese Lasten nicht angefallen. Deshalb trägt der Eigentümer sämtliche Kosten des Gemeinschaftseigentums im Bereich seines Balkons – Isolierung, Abdichtung, im Zweifel auch die Beseitigung anfänglicher Mängel.

Für die Versammlung folgt daraus: Die Gemeinschaft darf die Maßnahme aus der Erhaltungsrücklage vorfinanzieren oder über eine Sonderumlage einsammeln. Abgerechnet wird anschließend nach der Teilungserklärung, nicht automatisch nach Miteigentumsanteilen gemäß § 16 Abs. 2 WEG (öffnet in neuem Fenster). Wer keinen Balkon hat, bleibt von diesen Kosten regelmäßig frei – genau das wollte die Klausel erreichen. Wer einen Balkon hat, zahlt „seinen“ Anteil, auch wenn die WEG den Auftrag vergibt.

Wann die Gemeinschaft selbst sanieren muss

Beschlusskompetenz heißt nicht, dass die WEG jede Kleinreparatur an einem einzelnen Geländer an sich ziehen muss. Der BGH formuliert, wann aus dem „Darf“ ein „Muss“ wird. Die Hürden sind bewusst niedrig, sobald zwingender Erhaltungsbedarf besteht.

Mehrere Balkone oder ein unzumutbarer Einzelfall

Müssen mehrere Balkone zwingend saniert werden, ist die Gemeinschaft verpflichtet, selbst Maßnahmen zu ergreifen. Schon die Vielzahl macht ein koordiniertes Vorgehen unumgänglich. Im entschiedenen Fall betraf die schadhafte Bauweise alle Balkone gleichermaßen; nicht jeder zeigte bereits dasselbe Schadensbild. Trotzdem durfte die Gemeinschaft nicht abwarten, bis weitere Teile abstürzen.

Ist nur ein Balkon betroffen, muss die WEG tätig werden, wenn es dem einzelnen Eigentümer unzumutbar erscheint, selbst zu handeln. Typisches Beispiel: Ein Gerüst vor der gesamten Fassade, das ein Eigentümer allein weder beauftragen noch mit Nachbarn abstimmen kann. Drohen außerdem Schäden für sonstiges Eigentum, für die übrigen Wohnungseigentümer oder für Dritte, muss die Gemeinschaft zweifellos selbst tätig werden – unabhängig von der Zahl der betroffenen Balkone.

Ablehnen aller Varianten ist keine Lösung

Im BGH-Fall hatte die Gemeinschaft drei geeignete Varianten vorliegen und alle drei abgelehnt. Das entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Eine dauerhafte Sperrung der Grünfläche unter den Balkonen ersetzt die Sanierung nicht. Das Ermessen der Eigentümer war dahin auf Null reduziert, dass irgendeine geeignete Variante beschlossen werden muss. Welche das ist, bleibt der Versammlung überlassen.

Deshalb hat der BGH nur einen Grundlagenbeschluss ersetzt: Die Sanierung erfolgt durch die Gemeinschaft. Die Festlegung auf Variante B hat er abgelehnt. Die Beschlussersetzung nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG (öffnet in neuem Fenster) greift in die Privatautonomie ein; das Gericht gibt nur die Richtung vor, soweit das für effektiven Rechtsschutz nötig ist. Für Beiräte heißt das: Wer in der nächsten Versammlung drei Varianten vorlegt, muss eine davon (oder eine gleich geeignete vierte) beschließen – nicht alle drei verwerfen.

Was die Herbstversammlung vor dem Frost klären sollte

Betonarbeiten, Abdichtung und Gerüst sind vor dem ersten Frost deutlich einfacher. Wer im September oder Oktober nur feststellt, dass „eigentlich jeder selbst zuständig“ sei, verliert die Bausaison 2026. Das Urteil gibt der Verwaltung ein klares Raster für die Tagesordnung.

• Teilungserklärung lesen. Steht dort eine Erhaltungsklausel für Balkone, Loggien oder Terrassen? Weit auslegen, aber nicht als Kompetenzentzug behandeln.
• Zustand dokumentieren. Sichtprüfung auf Abplatzungen, Korrosion, Feuchte, Geländer. Fotos und, bei mehreren betroffenen Einheiten, ein kurzes Gutachten.
• Gefahr trennen von Komfort. Absturz, Feuchteübergriff auf die Fassade oder eine gesperrte Fläche darunter sind Pflichtthemen. Ein neuer Belag im Sondereigentum ist es nicht.
• Grundlagenbeschluss vorbereiten. Zuerst das „Ob“: Die WEG führt die Sanierung durch. Danach Variante, Termin und Finanzierung.
• Kostenverteilung offenlegen. Beschlussvorlage mit dem Hinweis, dass jeder betroffene Eigentümer die Kosten „seines“ Balkons trägt, auch wenn die Gemeinschaft den Auftrag vergibt.
• Angebote nicht schematisch verdreifachen. Nach dem Urteil V ZR 7/25 braucht die Gemeinschaft keine feste Zahl von Vergleichsangeboten. Ein geprüfter Sachverständigenvorschlag kann genügen – genau das lag im Balkonfall vor.

Für vermietete Eigentumswohnungen gilt zusätzlich: Der vermietende Eigentümer bleibt seinem Mieter gegenüber zur Instandhaltung der Wohnung verpflichtet. Die Zuständigkeit in der WEG entlastet ihn nicht gegenüber dem Mietvertrag. Die Verwaltung sollte beide Ebenen trennen: erst der Gemeinschaftsbeschluss, dann die Information der Mieter über Nutzungsbeschränkungen während der Bauzeit.

Was Sie jetzt tun sollten

• Teilungserklärung und Aufteilungsplan prüfen. Notieren Sie, ob Balkone, Loggien oder Dachterrassen eine eigene Erhaltungsklausel haben.
• Sichtkontrolle vor der Heizperiode. Lassen Sie die Verwaltung oder den Beirat vor der Versammlung alle Balkone auf Abplatzungen, Rost und Feuchte prüfen – nicht erst nach dem ersten Frost.
• Beschlussvorlage in zwei Stufen. Zuerst: Die Gemeinschaft führt die Sanierung durch. Dann: Variante, Zeitplan, Finanzierung und Kostenverteilung nach der Teilungserklärung.
• Negativbeschlüsse vermeiden. Liegt zwingender Sanierungsbedarf vor, ist das Ablehnen aller geeigneten Varianten anfechtbar. Eine Sperrung der Fläche darunter reicht nicht.
• Kosten nicht auf alle umlegen, wenn die Klausel etwas anderes sagt. Die WEG organisiert, der jeweilige Balkoninhaber zahlt. Das gehört in den Beschluss und in die Abrechnung.
• Bei Blockade klagen. Jeder Eigentümer kann die Anfechtung der Ablehnung und die Ersetzung eines Grundlagenbeschlusses verlangen. Die Klage richtet sich gegen die Gemeinschaft.

Dieser Beitrag fasst das BGH-Urteil V ZR 102/24 und die geltenden WEG-Vorschriften zusammen. Er ersetzt keine rechtliche Prüfung der konkreten Teilungserklärung, eines einzelnen Beschlusses oder des baulichen Zustands Ihrer Anlage.

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