Drei-Angebote-Regel WEG: BGH-Urteil ändert die Praxis

Vor der Heizperiode landen Fenster, Heizung und Dach oft noch auf die Tagesordnung der Herbstversammlung. Viele Beiräte halten drei Vergleichsangebote weiter für Pflicht. Der Bundesgerichtshof hat diese Drei-Angebote-Regel aufgehoben.

Was Eigentümer, Beiräte und Verwaltungen vor dem nächsten Beschluss brauchen, ist eine tragfähige Informationsgrundlage – nicht eine feste Zahl von Angeboten.

• Der BGH hat am 27.03.2026 (Az. V ZR 7/25) entschieden: Wohnungseigentümer müssen vor der Beauftragung von Erhaltungsmaßnahmen nicht allgemein mehrere Vergleichsangebote einholen. Die schematische Drei-Angebote-Regel der Instanzgerichte gilt nicht mehr.
• Eine gesetzliche Bagatellgrenze in Euro gibt es nicht. Ob ein einziges Angebot reicht, hängt von Art, Dringlichkeit und den übrigen Umständen aus Sicht eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Eigentümers ab.
• Ein bekannter und bewährter Handwerker darf ohne weiteren Preisvergleich beauftragt werden, wenn die Gemeinschaft positive Erfahrungen hat. Im Streitfall reichten 4.091,22 € für den Austausch zweier Fenster.
• Bei größeren Maßnahmen kann die Beratung durch Architekt oder Bausachverständigen die Vergleichsangebote ersetzen. Auch Dringlichkeit und fehlende ortsnahe Betriebe zählen.
• Ein Beschluss bleibt anfechtbar, wenn das Angebot objektiv ungeeignet oder überteuert ist. Das muss der Kläger innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung darlegen.
• Die Verwaltung muss jedes Angebot weiter auf Eignung und Wirtschaftlichkeit prüfen. Drei Angebote bleiben oft sinnvoll – sie sind aber keine formale Wirksamkeitsvoraussetzung.

Drei-Angebote-Regel der WEG: Was der BGH entschieden hat

Ausgangspunkt war eine Mehrhausanlage mit 32 Einheiten. In der Eigentümerversammlung vom 18. September 2023 beschloss die Gemeinschaft mehrere Standardarbeiten: den Austausch zweier Fensterelemente für 4.091,22 €, weitere Fenster- und Vordacharbeiten sowie Malerarbeiten. Die Summe aller vier Tagesordnungspunkte lag bei 9.740,13 €. Finanziert wurde über Sonderumlage bzw. Entnahme aus der Erhaltungsrücklage.

Vergleichsangebote holte die Gemeinschaft bewusst nicht ein. Die Glaserei arbeitete seit Jahrzehnten zur Zufriedenheit der Anlage; die Malerfirma hatte im selben Jahr bereits Balkongeländer gestrichen. Zwei Eigentümer fochten die Beschlüsse allein mit dem Argument an, es fehlten Vergleichsangebote. Das Amtsgericht Wuppertal wies die Klage ab. Das Landgericht Düsseldorf erklärte nur den teuersten Beschluss (4.091,22 €) für ungültig, weil eine Bagatellgrenze überschritten sei. Der BGH stellte das klageabweisende Urteil vollständig wieder her: Die Gemeinschaft durfte alle vier Aufträge vergeben.

Die praktische Kernaussage lautet: Wer einen Erhaltungsbeschluss nur deshalb anficht, weil nicht drei Angebote vorlagen, verliert. Maßstab ist, ob die Eigentümer eine geeignete Leistung zu einem marktgerechten Preis erhalten – nicht, wie viele Papierangebote in der Versammlungsmappe liegen. Das folgt aus § 18 Abs. 2 WEG (öffnet in neuem Fenster) und § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG (öffnet in neuem Fenster): Jeder Eigentümer kann eine ordnungsmäßige Erhaltung des Gemeinschaftseigentums verlangen. Das Gesetz nennt aber keine Mindestzahl von Angeboten. Die Pressemitteilung Nr. 057/2026 und das Urteil V ZR 7/25 (öffnet in neuem Fenster) sind die maßgeblichen Quellen.

Warum Instanzgerichte drei Angebote verlangt haben

Viele Amts- und Landgerichte hatten sich auf eine Faustformel festgelegt: Ab einer bestimmten Summe – oft 3.000 oder 5.000 €, teilweise fünf Prozent des Wirtschaftsplans – sollten mindestens drei Vergleichsangebote vorliegen. Fehlt eines, erklärten sie den Beschluss für ungültig, ohne zu prüfen, ob der Preis marktgerecht war. Der BGH nennt das eine reine Verfahrensvorgabe. Sie sagt nichts darüber, ob das konkrete Angebot taugt. Eine feste Euro-Grenze lässt sich schon deshalb nicht ziehen, weil Handwerkerpreise regional und über die Jahre schwanken.

Wann ein einziges Angebot ausreicht

Ob die Informationsgrundlage trägt, beurteilt sich vom Standpunkt eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers. Art der Maßnahme, Dringlichkeit und die übrigen Umstände des Einzelfalls zählen. In der Sache geht es um eine geeignete Leistung zu einem marktgerechten Preis.

Kleinaufträge und Standardarbeiten

Bei kleineren, überschaubaren Aufträgen müssen Eigentümer ein vorliegendes Angebot nicht extern gegenprüfen. Sie können oft selbst beurteilen, ob ihnen die Arbeit den Preis wert ist. Der zusätzliche Aufwand mehrerer Ausschreibungen steht dann außer Verhältnis zum Erkenntnisgewinn. Der Austausch einzelner Fenster oder einer Vordachverglasung fällt in diese Kategorie, wenn es sich um Standardarbeiten eines Fachbetriebs handelt.

Das heißt nicht, dass niemand das Angebot prüft. Zu den Pflichten der WEG-Verwaltung gehört es, Eignung und Wirtschaftlichkeit zu kontrollieren, bevor der Punkt auf die Tagesordnung kommt. Untergeordnete Maßnahmen, die nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen, darf die Verwaltung nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG (öffnet in neuem Fenster) sogar ohne Versammlung erledigen – sofern die Gemeinschaft diese Befugnis nicht eingeschränkt hat. Für beschlussbedürftige Erhaltung bleibt die Informationsgrundlage in der Versammlung entscheidend.

Bekannt und bewährt

Positive Vorerfahrungen mit einem Betrieb können als alleinige Entscheidungsgrundlage ausreichen. Der Preis ist nicht der einzige und oft nicht der wichtigste Punkt. Eigentümer dürfen darauf achten, ob der Betrieb pünktlich arbeitet, qualifiziertes Personal stellt und Mängel zügig behebt. Das lässt sich bei einem bekannten Partner besser einschätzen als bei drei unbekannten Angeboten auf dem Papier.

Wer einen zuverlässigen Betrieb gefunden hat, darf die Geschäftsbeziehung festigen. Der BGH nennt als Vorteile schnellere Kleinreparaturen, Wartung und Ortskenntnis: Wer die Anlage kennt, muss sich nicht erst einarbeiten. Genau das war im entschiedenen Fall der Grund, auch die kleineren, weniger attraktiven Arbeiten an denselben bewährten Betrieb zu geben – damit sie zeitnah erledigt werden.

Im Protokoll sollte stehen, warum die Gemeinschaft auf weitere Angebote verzichtet: seit wann der Betrieb tätig ist, welche vergleichbaren Arbeiten er ausgeführt hat und dass die Verwaltung das Angebot geprüft hat.

Was bei größeren Erhaltungsmaßnahmen gilt

Auch bei größeren Summen sind Vergleichsangebote nicht der einzige Weg zu einer ausreichenden Tatsachengrundlage. Der BGH nennt mehrere Alternativen, die für Herbstbeschlüsse vor der Heizperiode besonders praktisch sind.

Fachliche Beratung statt drei Angebote

Hat ein Architekt oder Bausachverständiger ein Konzept erarbeitet und schlägt er ein bestimmtes, als geeignet und angemessen geprüftes Angebot vor, verfügen die Eigentümer über eine hinreichende Grundlage. Das gilt erst recht, wenn mehrere Gewerke koordiniert werden müssen. Dann zählt die Einschätzung, welche Betriebe erfahrungsgemäß reibungslos zusammenarbeiten. Ebenso reicht es, wenn die Verwaltung nur ein Angebot vorlegt, das ein unabhängiger Dritter auf Eignung und Wirtschaftlichkeit geprüft hat.

Für Heizungstausch, Dach oder Fassade vor dem Winter kann das der schnellere Weg sein als drei unvollständige Ausschreibungen. Die Technikwahl selbst folgt seit dem 29. Juli 2026 dem Gebäudemodernisierungsgesetz. Der WEG-Beschluss über die Erhaltung bleibt davon unabhängig.

Dringlichkeit und fehlende Handwerker

Gegen weitere Angebote spricht die Dringlichkeit, auch wenn noch keine Notgeschäftsführung nach § 18 Abs. 3 WEG (öffnet in neuem Fenster) vorliegt. Bei Feuchteschäden, undichten Fenstern oder einer unsicheren Heizungsanlage verzögert eine zweite Ausschreibungsrunde die Arbeit und verteuert sie oft. Ebenso darf die Gemeinschaft berücksichtigen, dass nur ortsnahe Betriebe zeitnah liefern können. Eine bundesweite Suche ist grundsätzlich nicht nötig.

Vor dem 1. Oktober 2026 betrifft das typische Herbstthemen: Heizungswartung, undichte Fenster vor der ersten Kälte, defekte Vordächer vor Herbststürmen. Wer in der Versammlung im September beschließt, sollte die Informationsgrundlage dokumentieren – nicht drei Angebote um ihrer selbst willen nachfordern, wenn der Betrieb bekannt, das Angebot geprüft und der Termin knapp ist.

Wann Beschlüsse weiter anfechtbar sind

Das Urteil ist kein Freibrief für überteuerte Aufträge. Fehlen Vergleichsangebote, ist das allein kein Anfechtungsgrund mehr. Ein eigenständiger Mangel bleibt, wenn das vorliegende Angebot objektiv ungeeignet oder überteuert ist. Diesen Mangel muss der Anfechtungskläger fristgerecht darlegen und beweisen.

Die Anfechtungsklage ist gegen die Gemeinschaft zu richten (§ 44 Abs. 2 WEG (öffnet in neuem Fenster)). Sie muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate begründet werden (§ 45 WEG (öffnet in neuem Fenster)). Wer erst nach Ablauf der Frist nachschiebt, das Angebot sei zu teuer gewesen, kommt damit zu spät. Im BGH-Fall hatten die Kläger genau das versäumt: Sie rügten nur die fehlenden Angebote, nicht den Preis.

Zwei Abgrenzungen sind wichtig. Bei der Neubestellung einer Verwaltung verlangt der BGH weiterhin regelmäßig Vergleichsangebote; das ist eine langfristige Personalentscheidung und bleibt von V ZR 7/25 unberührt. Bei der Beauftragung eines Rechtsanwalts braucht es dagegen keine Konkurrenzangebote – das hat der Senat bereits 2025 klargestellt. V ZR 7/25 betrifft Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum, nicht diese beiden Sonderfälle.

Was Verwaltungen und Beiräte vor der Herbstversammlung prüfen

Die Vorbereitung verschiebt sich von der Zählung der Angebote zur Qualität der Unterlage. Eine professionelle Verwaltung sollte dem Verwaltungsbeirat vor der Versammlung nachvollziehbar machen, warum das vorliegende Angebot trägt.

• Maßnahmenart: Standardarbeit oder komplexe Sanierung mit mehreren Gewerken?
• Dringlichkeit: Droht bis zum 1. Oktober ein Ausfall der Heizung, Feuchte oder ein Sicherheitsrisiko?
• Markt: Welche ortsnahen Betriebe sind in den nächsten Wochen überhaupt verfügbar?
• Vorerfahrung: Welche vergleichbaren Arbeiten hat der Betrieb in dieser Anlage bereits ausgeführt?
• Prüfung: Hat die Verwaltung oder ein Sonderfachmann Eignung und Preis geprüft – und steht das im Beschlussvorschlag?
• Finanzierung: Deckt der Wirtschaftsplan bzw. die Erhaltungsrücklage die Summe, oder braucht es eine Sonderumlage?

Drei Angebote bleiben das Mittel der Wahl, wenn der Betrieb unbekannt, die Summe hoch und Zeit vorhanden ist. Nach dem BGH müssen sie aber nicht mehr eingeholt werden, nur damit der Beschluss formell „hält“.

Was Sie jetzt tun sollten

• Beschlussvorlagen anpassen. Streichen Sie die starre Vorgabe „mindestens drei Angebote“. Formulieren Sie stattdessen, welche Informationsgrundlage vorliegt und warum sie ausreicht.
• Herbsttermine priorisieren. Legen Sie Heizungswartung, undichte Fenster und unsichere Vordächer in die nächste Versammlung, bevor die Heizperiode am 1. Oktober beginnt.
• Haushandwerker dokumentieren. Halten Sie fest, seit wann welcher Betrieb welche Arbeiten zur Zufriedenheit erledigt hat. Das ersetzt später die bloße Behauptung „bekannt und bewährt“.
• Große Sanierungen fachlich vorbereiten. Bei Heizung, Dach oder Fassade ein Konzept des Sonderfachmanns einholen, statt drei unkoordinierte Angebote zu sammeln.
• Anfechtungsfrist im Blick behalten. Wer einen Preis für überhöht hält, muss das innerhalb eines Monats nach dem Beschluss rügen – nicht nur das Fehlen weiterer Angebote.
• Verwalterwahl getrennt behandeln. Für die Neubestellung der Verwaltung bleiben Vergleichsangebote der Regelfall. Mischen Sie das nicht mit Erhaltungsbeschlüssen.

Dieser Beitrag fasst das BGH-Urteil V ZR 7/25 und die geltenden WEG-Vorschriften zusammen. Er ersetzt keine rechtliche Prüfung der Teilungserklärung, eines einzelnen Beschlusses oder eines konkreten Angebots.

FAQ